나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3846 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-116호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3846 [7] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-116호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경3846
• 주소: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 비-116호 (빛가람동,게토333지식산업센터)
• 감정가: 381,000,000원
• 최저가: 35,797,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 판매시설

광주지방법원 경매4계 2024타경3846 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 비-116호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 381,000,000원 | 최저가: 35,797,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 경매 정보

1.1. 기본 정보

본건은 전라남도 나주시 빛가람동에 위치한 게토333지식산업센터 1층 판매시설에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호: 광주지방법원 2024타경3846 (7)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-116호

용도: 판매시설 (공부상 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 381,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 천OOO

1.2. 면적 정보

본건의 토지 및 건물 면적은 다음과 같습니다.

토지면적: 105.62 제곱미터 (약 31.95 평)

건물면적: 76.70 제곱미터 (약 23.20 평)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 나주 혁신도시 내 핵심 입지에 위치한 물건입니다.

한국전력공사 본사 남서측 인근에 위치하며, 주위는 혁신도시의 주요 공공기관, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집된 업무 및 상업 혼합 지대입니다. 풍부한 상주 인구와 유동 인구를 배후에 두고 있어 상가로서의 가치가 높게 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 소재 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 왕복 4차선 간선도로 등이 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당되어 상업 시설의 이용 및 개발에 유리합니다.

특히, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구 등으로 지정되어 있어 지역 개발 잠재력과 수요의 안정성이 확보된 곳입니다.

3. 물건 특이사항 및 구조 분석

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 게토333지식산업센터 나동 1층에 위치합니다.

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 제1층에 해당합니다. 외벽은 노출콘크리트패널과 강화유리 등으로 마감되어 있으며, 내부에는 시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 급배수시설, 소방설비 등이 갖춰져 있습니다. 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중입니다.

3.2. 핵심 주의사항 (튼상가 형태)

본건은 현장 조사 시 중요하게 고려해야 할 특이사항이 있습니다.

본건(B-116호)은 인접한 제B-117호와 경계 벽체가 없는 통칭 '튼상가' 형태로 이용 중입니다. 감정평가서에 따르면 건축물현황도 등을 기준으로 위치를 특정하는 데 용이하며, 건축물대장 및 현황도에 의한 복원 역시 용이한 것으로 조사되었습니다. 다만, 실제 입찰 전 인접호와의 사용 관계 및 복원 필요성, 복원 시 예상되는 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 기본 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 절차상의 복잡성은 낮으며, 낙찰 시 소유권 취득에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

4.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상입니다.

실제 점유자가 임차인인지, 아니면 소유자(채무자)가 직접 점유하고 있는지 여부가 확인되지 않아 명도 시 저항이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 명도 진행에 대한 계획과 비용을 수립해야 합니다.

5. 상권 분석 및 잠재적 리스크

5.1. 상권 분석

나주 혁신도시는 공공기관 이전에 따라 형성된 계획도시로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 공공기관 상주 직원 및 대규모 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 판매시설로서 높은 집객력을 기대할 수 있습니다. 특히 1층 상가는 접근성이 뛰어나 상권 내에서 높은 가치를 지닙니다.

5.2. 생활정보 및 혐오시설

주변에는 한국전력공사 본사 등 주요 시설이 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 조성되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 즉시 확인되는 주요 혐오시설(대규모 쓰레기 처리장, 화장장 등)은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적입니다.

5.3. 잠재적 리스크

튼상가 복원 비용: 낙찰 후 본건 호실(B-116호)만 단독으로 사용하기 위해 인접호와 경계 벽체를 설치해야 할 경우, 이에 소요되는 복원 비용을 미리 산정해야 합니다.

명도 리스크: 임대차 관계 미상으로 인해 명도 과정에서 발생할 수 있는 시간적, 금전적 리스크를 고려해야 합니다.

용도 변경 가능성: 현황은 일반음식점(제2종근린생활시설)이지만, 향후 다른 용도로 변경 시 지식산업센터 관리 규약 및 건축법상 제약이 없는지 사전 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시의 우수한 입지적 특성을 갖춘 1층 판매시설로, 안정적인 투자처로서의 잠재력이 높습니다.

인근 공공기관의 탄탄한 배후 수요를 바탕으로 상권이 활성화되어 있으며, 준주거지역에 위치하여 상업 시설로서의 가치가 뛰어납니다. 다만, '튼상가' 형태로 이용 중인 특이사항을 명확히 인지하고, 복원 여부 및 비용, 그리고 명도 과정을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

혁신도시 핵심 입지: 한국전력공사 본사 인근으로, 높은 인구 밀도와 유동 인구 확보에 유리합니다.

1층 상가의 희소성 및 접근성: 상가 중 가장 선호도가 높은 1층에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

튼상가의 활용성: 필요에 따라 인접 호실과 연계하여 대형 평수로 활용하거나, 구분 벽체 복원 후 단독으로 임대하는 등 다양한 임대 전략 구사가 가능합니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계