나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3860 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-101호 지식산업센터 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3860 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-101호 지식산업센터 경매

• 사건번호: 2024타경3860
• 주소: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 비-101호 (빛가람동,게토333지식산업센터)
• 감정가: 598,000,000원
• 최저가: 56,184,000원
• 유찰 횟수: 10회
• 용도: 지식산업센터

광주지방법원 경매4계 2024타경3860 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 비-101호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 598,000,000원 | 최저가: 56,184,000원 | 용도: 지식산업센터

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경3860 (1)이며, 매각구분은 부동산임의경매입니다.

감정가는 598,000,000원으로 산정되었으며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 오OO, 채권자는 천OOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층 비-101호입니다.

용도는 지식산업센터(공장)이며, 건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층입니다.

건물면적(전용)은 120.22㎡ (약 36.37평)이며, 토지면적(대지권)은 165.55㎡ (약 50.08평)입니다.

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 통상적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 감정평가 및 입지 분석

2.1. 감정평가 요약

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "전력거래소" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 지식산업센터, 전력거래소, 나지 등의 업무시설 지대로 형성되어 있습니다.

교통상황은 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 정방형의 평지로 건부지이며, 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 공로와 연계되어 있습니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본건은 나주 혁신도시 내 핵심시설인 한국전력공사(한전) 맞은편에 위치한 게토333 지식산업센터 내에 소재합니다. 혁신도시 공공기관 및 연구기관들과의 비즈니스 시너지를 기대할 수 있는 업무시설 밀집 지역입니다. 또한, 본 지식산업센터는 국내 최초의 식품공방형으로 계획되었으며, 해당 지역은 정부의 신도시 정책에 따라 기업 유치와 자족 기능 확보를 위한 지역으로 개발되었습니다.

주변 상권 및 생활정보:

주변에는 전력거래소 등 대형 기관이 위치하고 있으며, 인근에 혁신도시 주거단지가 분포해 있습니다. 해당 건물은 지식산업센터로 공장/근린생활시설 용도가 복합된 건물이며, 1층에 위치하고 있어 접근성이 양호합니다.

교통 상황은 나주역과의 거리는 약 7km이며, 광주광역시와 인접하여 소통이 유리하다는 장점이 있습니다.

혐오 시설:

주변 시설 및 지역분석 결과, 현재까지 보고서에 직접적으로 영향을 미칠 만한 특정 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리관계 개요

본 경매는 채권자 천OOO의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리 및 후순위 권리관계에 대한 정확한 분석은 등기부등본 확인이 필수이나, 제출된 자료를 바탕으로 볼 때, 소유자 및 채무자가 동일인이므로 복잡한 임대차 관계보다는 권리상의 특이사항에 집중해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

유치권:

가장 중요한 잠재적 리스크는 유치권 신고입니다. 2024. 8. 19.자로 오성진(주식회사 팜투글로벌 대표자)로부터 공사대금 금 40,000,000원의 유치권신고서가 제출되었습니다.

다만, 법원에 의해 그 성립 여부는 '불분명함'으로 명시되어 있어, 유치권의 존재 및 권리 행사에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

더불어, 경매신청채권자인 천지농업협동조합에서 2024. 8. 29.자로 유치권배제신청서를 접수하여, 채권자 측에서도 유치권의 성립을 다투고 있는 상황입니다.

**입찰자는 유치권의 실체 유무(점유 여부, 공사대금 채권의 발생 경위 및 적법성 등)를 명확히 조사하고, 만약 성립할 경우 인수 가능성이 있음을 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.**

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 상권 분석 및 생활정보

지식산업센터 상권의 특성:

지식산업센터 내 상가는 주로 입주한 기업의 직원들을 대상으로 하는 오피스 상권의 특징을 가집니다. 일반적인 소매 상권에 비해 주말 및 야간 유동인구가 적고, 평일 점심시간에 집중된 단기 상권의 형태를 띠기 쉽습니다.

본건은 1층의 공장(지식산업센터) 용도로, 근린생활시설(상가)이 아닌 *식품공방형* 지식산업센터의 업무 공간으로 활용 가능하다는 점을 고려해야 합니다.

4.2. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 나주 혁신도시의 우수한 입지적 장점을 가진 지식산업센터 1층 물건입니다. 주변의 대형 공공기관 및 연구기관과의 비즈니스 연계성이 높아 실수요(공장, 연구개발시설 등) 측면에서 가치가 높습니다.

투자 포인트:

1. 최적의 입지: 한국전력공사 맞은편, 전력거래소 인근의 주요 업무시설 밀집 지역에 위치하여 공실 리스크가 상대적으로 낮으며, 잠재적 임차 수요가 높습니다.

2. 지식산업센터의 혜택: 지식산업센터는 정부 지원 정책에 따라 다양한 금융 및 세제 혜택(취득세, 재산세 감면 등)을 제공받을 수 있어 투자 매력이 높습니다. (단, 입주 자격 충족 시)

3. 1층의 접근성: 1층에 위치하고 있어 물류 이동 및 출입이 용이하며, 광고 효과를 누리기에도 유리합니다.

**가장 중요한 입찰 결정 요소는 유치권의 위험성입니다.** 유치권은 인수 시 추가적인 채무를 부담하게 하므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통한 유치권자의 실제 점유 및 유치권 성립 요건 충족 여부를 철저히 조사해야 합니다. 유치권 배제 신청이 접수된 상황은 긍정적이지만, 법원의 최종 판단이 나올 때까지는 리스크로 남아있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계