나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-111호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-111호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매4계 2024타경7268 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층비-111호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 65,694,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경7268 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-111호

용도: 근린생활시설 (상가)

감정가: 358,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 105.62㎡ (약 31.95평)

건물면적: 76.70㎡ (약 23.21평)

제시외면적: 없음 (0.00㎡)

1.3. 관계 정보 및 소유 현황

소유자/채무자: 강OO

채권자: 천OOO

1.4. 물건의 특이 및 주의사항

본건(111호)은 목록 1. 109호, 2. 110호 구분건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 현재 건축물현황도상의 각 호별 식별번호에 의해서만 특정이 가능하며, 현황은 3개 호실을 일체로 하여 일반음식점(오부자보쌈)으로 사용되다가 현재는 운휴(미영업) 중인 것으로 조사되었습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인을 통한 인접 호실 소유자 및 이용 관계를 파악해야 하는 중대한 주의가 필요합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한국전력공사' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 한국전력공사를 비롯한 각종 공기관, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 밀집된 주거 및 상업지대로, 혁신도시 내 핵심 상업지로서의 제반 입지조건은 보통 이상으로 평가됩니다. 간선도로변에 위치하여 접근성이 우수합니다.

2.2. 교통 상황

간선도로변에 위치하며, 인근으로 도로망이 잘 정비되어 있어 차량 및 도보 접근성이 양호합니다. 이는 상업 시설로서의 가치를 높이는 요인입니다.

2.3. 토지 이용 계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어, 혁신도시 내 상업 및 주거를 지원하는 핵심 지역의 지위를 가집니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 소유자가 채무자인 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리 관계는 복잡하지 않을 것으로 예상됩니다. 매각 대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 토지와 건물의 권리 모두를 취득합니다.

3.2. 임대차 관계

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상(알 수 없음)입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 임대차 관계에 대한 명도 책임을 가지게 되므로, 입찰 전 점유자를 특정하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 임차인이 있을 경우 보증금 반환에 대한 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 빛가람동 상권은 나주 혁신도시의 중심 상권 중 하나입니다. 인근 공기관 종사자와 대규모 아파트 단지의 거주민들을 배후 수요로 확보하고 있어 유동 인구가 풍부한 편입니다. 현재 운휴 중인 '일반음식점(오부자보쌈)'으로 이용되었던 이력에 비추어 볼 때, 식당이나 기타 서비스업종으로 적합하며, 3개 호실 통합 사용 이력으로 보아 비교적 넓은 면적을 필요로 하는 대형 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변은 공기관 및 주거 단지를 위한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

인근 지역에 특이할 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 투자 결정 전 반드시 현장을 방문하여 주변 시설을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

5. 잠재적 리스크 (Critical Risks)

5.1. 일체 이용에 따른 소유권 행사 제약

본 물건의 가장 큰 리스크는 '벽체 구분 없이 인접 호실(109호, 110호)과 일체로 이용 중'이라는 점입니다. 낙찰 후 본건 111호만의 소유권을 행사하기 위해서는 인접 호실 소유자와의 협의를 통해 물리적인 벽체 설치 등 구획 공사를 진행해야 합니다. 만약 인접 호실과의 협의가 원만하지 않다면 소유권 행사가 어려워지거나, 경매가 진행 중인 109호, 110호의 매각 진행 상황을 주시하고 이들 호실까지 모두 취득해야 하는 추가적인 자금 투입이 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 공실 리스크

현재 운휴 중으로 파악되어 낙찰 후 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 내부 인테리어를 그대로 사용할 수 있는지 여부 및 신규 임차인 모집에 소요되는 시간을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 한국전력공사 인근의 우수한 입지 조건을 갖춘 1층 근린생활시설입니다. 감정가 기준 3억 원대의 1층 상가로, 위치적 가치는 높습니다. 다만, 인접 호실과의 '일체 이용'이라는 치명적인 리스크를 안고 있으므로, 이 부분에 대한 명확한 해결책(인접 호실과의 협상 전략 또는 추가 취득 계획)이 마련되지 않는다면 높은 경쟁률에도 불구하고 잠재적 손실을 초래할 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 혁신도시 공공기관 클러스터와 대규모 주거단지를 배후로 둔 1층 상가입니다.

대형 공간 잠재력: 인접 호실과의 통합 운영 이력으로, 대형 평수를 필요로 하는 우량 임차인 유치에 유리할 수 있습니다.

저렴한 낙찰 가능성: 일체 이용 주의사항으로 인해 일반 투자자들이 입찰을 꺼려 유찰 가능성이 있으며, 저감된 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계