나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-110호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-110호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경7268
• 주소: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층비-110호 (빛가람동,게토333지식산업센터)
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매4계 2024타경7268 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층비-110호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 52,556,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2024타경7268 (2)이며, 소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-110호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 358,000,000원입니다.

본 경매는 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

소유자 및 채무자는 강OO, 채권자는 천OOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 105.62㎡ (약 31.95평)이며, 건물면적은 76.70㎡ (약 23.21평)입니다.

토지 및 건물 지분율은 각각 10562, 7670입니다. 제시외면적은 없습니다.

1.3. 특이 사항 및 주의 사항

본건(110호)은 목록 1. 109호, 3. 111호 구분건물과 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

이용 상태는 3개 호를 일체로 하여 일반음식점(오부자보쌈)으로 사용되었으나 현재는 운휴 중인 것으로 탐문됩니다.

현장 조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부는 미상입니다.

경매 낙찰 시, 일체로 이용 중인 109호 및 111호와의 관계 정리 및 호별 구분 복구 가능성 등을 필히 확인해야 합니다.

2. 입지 분석 및 상권 평가

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '한국전력공사' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공기관, 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 혁신도시 내 주거 및 상업지대입니다.

감정평가서상 상업지대로서의 제반 입지조건은 보통시되나, 혁신도시 중심가에 위치하여 배후 수요가 풍부한 입지적 강점이 있습니다.

주변에 혁신도시 특성상 혐오시설은 확인되지 않으며, 생활편의시설이 잘 갖춰진 계획도시 중심 상권입니다.

2.2. 교통 및 건물 현황

간선도로변에 위치하며 인근 도로망이 잘 정비되어 있어 제반 교통상황은 무난합니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층에 위치합니다.

위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 천장형냉난방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 혁신도시는 공기관 종사자와 대규모 아파트 단지 입주민을 기반으로 하는 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

본건은 1층 근린생활시설로 접근성이 매우 좋으며, 과거 일반음식점(오부자보쌈)으로 이용되었던 이력이 있습니다.

현재 운휴 중인 점은 단점이나, 이는 신규 임차인에게 초기 인테리어 자율성을 부여할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 109호, 111호와 일체로 사용되어온 만큼, 3개 호의 전체 면적(약 69.6평, 3개호 면적 합산)을 고려한 대형 업종(음식점, 병원, 대형 학원 등)으로의 활용 가능성을 검토할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 토지 및 건물 일괄매각입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 현장 조사 시 폐문으로 임대차 관계가 미상인 바, 임차인 유무 및 대항력 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 목록 1. 109호, 3. 111호와 '벽체 구분 없이 일체로 이용 중'이라는 점입니다.

낙찰자가 110호만 취득할 경우, 기존의 일체 사용 구조를 해소하고 110호만의 용도로 활용하기 위한 복구 비용 및 시간이 발생할 수 있습니다.

또한, 109호 및 111호 소유주와의 협의 및 민원 발생 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

현재 운휴 중이므로, 명도 이후 인테리어 및 영업 준비 기간이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 핵심 상권에 위치한 1층 근린생활시설이라는 우수한 입지를 가지고 있습니다.

건물의 구조 및 설비 상태는 양호한 것으로 보이며, 3개 호를 일체로 사용할 수 있는 구조적 특징 때문에 대형 상업시설로의 잠재력이 높습니다.

다만, 3개 호 일체 이용 상태 해소에 대한 계획(복구 또는 인접 호 추가 매입 등)이 필요하며, 임대차 현황에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

첫째, 최고의 입지: 한국전력공사 인근, 대규모 아파트 단지 배후의 확실한 상권입니다.

둘째, 대형 평수 활용 가능성: 인접 호와 일체로 사용된 이력이 있어, 110호 단독으로도 약 23평의 경쟁력 있는 면적을 가지며, 향후 인접 호 매입 시 약 70평에 달하는 대형 시설 확보가 가능합니다.

셋째, 혁신도시 미래 가치: 공공기관 이전이 완료된 계획도시로 상권의 안정성이 높고, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계