나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경7268 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매4계 2024타경7268 | 소재지: 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층비-109호 (빛가람동,게토333지식산업센터) | 감정가: 358,000,000원 | 최저가: 65,694,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 광주지방법원 2024타경7268 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 1층비-109호

용도: 근린생활시설 (일반음식점, 현재 운휴 중)

감정가: 358,000,000원

토지면적: 105.62㎡ (약 31.95평)

건물면적: 76.70㎡ (약 23.20평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건 물건(109호)은 목록 2. 110호, 3. 111호 구분건물과 벽체 구분 없이 일체로 통합하여 이용 중입니다. 현재는 일반음식점(오부자보쌈)으로 사용되었으나, 현장 탐문 결과 운휴 중인 것으로 조사되었습니다. 본건과 연접 호실은 건축물현황도에 의해 호별 특정이 가능하나, 낙찰 후 이용 계획 시 통합된 현황에 대한 처리 방안을 수립해야 합니다. 임대차 관계는 폐문 및 이해관계인 부재로 인하여 미상입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 나주 혁신도시 내 한국전력공사 남측 인근에 위치하며, 준주거지역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. 주변은 한국전력공사 등 공기관, 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업지대입니다. 간선도로변에 위치하고 도로망이 정비되어 있어 차량 접근성 및 제반 교통상황은 양호합니다. 토지 형상은 정방형으로 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 상권 분석

본건은 지식산업센터 내 근린생활시설이며, 과거 일반음식점(오부자보쌈)으로 운영된 이력이 있습니다. 빛가람동은 혁신도시라는 특성상 주변 공기관 종사자와 대규모 아파트단지 주민을 배후 수요로 두고 있어 기본적인 상권의 입지 조건은 보통 수준 이상으로 평가됩니다. 다만, 현재 운휴 중인 상태는 상권 자체의 문제보다는 해당 점포의 운영상의 문제였을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 혁신도시 종사자를 대상으로 한 전문 식당, 카페, 또는 소형 오피스 및 업무지원 시설로의 업종 변경 잠재력이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 소유 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 강OO로 동일합니다. 채권자는 천OOO입니다. 매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

3.2. 임대차 및 기타 권리 분석

현장 조사 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 임대차 관계는 현재 미상입니다. 낙찰자는 매각 물건명세서상의 임차인 현황을 면밀히 확인해야 하며, 미확인된 임차인이나 유치권 등 성립 여지를 배제할 수 없으므로, 입찰 전 현장 및 관할 법원에 대한 정확한 권리 관계 조사가 필수적입니다.

4. 시설 및 건물 현황

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 나동 1층에 위치하며, 외벽은 노출콘크리트패널, 내벽은 타일 및 인테리어치장으로 마감되어 있습니다. 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 천장형냉난방설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 현재는 109호, 110호, 111호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되던 일반음식점이 운휴 중인 상태입니다.

5. 잠재적 리스크 및 고려 사항

5.1. 물리적 및 법적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 본 물건(109호)이 인접한 110호, 111호와 **벽체 구분 없이 일체로 이용 중**이라는 점입니다. 낙찰자는 109호만을 낙찰받을 경우, 인접 호실 소유자와의 협의를 통해 벽체를 다시 설치하거나, 필요하다면 나머지 호실을 추가로 매입하여 통합 활용을 계속하는 방안을 고려해야 합니다. 이 과정에서 명도 및 원상복구에 관한 법적·물리적 분쟁의 가능성이 있습니다. 또한, 현재 운휴 중이므로 신규 임차인 모집에 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 혐오 시설 정보

나주 빛가람동 혁신도시 지역은 도시계획에 따라 조성된 구역이므로, 현장조사 및 인근 지도 검색 결과, 직접적인 대형 혐오 시설(예: 쓰레기 매립장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 한국전력공사 등 주요 공기관을 배후에 둔 나주 혁신도시 준주거지역 내 지식산업센터 1층 근린생활시설이라는 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 5,800만 원으로, 인근 시세 및 상권 활성화 정도에 따라 적정성을 판단해야 합니다. 통합 사용 중인 현황과 현재 운휴 상태는 단기적인 리스크이나, 이는 가격 협상 및 향후 활용 방안 수립을 통해 충분히 극복할 수 있는 부분입니다. 실사용 목적의 투자자 또는 저평가된 상업 시설을 찾는 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 한국전력공사 인근의 혁신도시 핵심 상권 위치로, 풍부한 업무 및 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

업종 변경 자유도: 근린생활시설 용도로서 다양한 식당, 전문점, 또는 지식산업센터 특성상 소형 오피스/업무지원 시설로의 변경이 용이합니다.

경매 진행 기회: 통합 사용 중이라는 특이 사항으로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 있어, 이를 기회로 활용하여 감정가 대비 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

혁신도시 개발 혜택: 준주거지역, 지구단위계획구역, 혁신도시개발예정지구 등 각종 개발 계획의 수혜를 받을 수 있는 지역입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계