나이스옥션 법원경매 광주 2024타경85480 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 111동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치 · 평가일 2024.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 서측 인근에 위치한 빛가람우미
린 111동 4층404호로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 중 111동 4층404호로서,
외벽 : 콘크리트위 페인트 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비(지역난방, 열병합) 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2015-03-27)(접합),
소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2016-09-29)(접합), 가축사
육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁
신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사의 2026. 6. 19. 대항력 포기 취지의 확약서 제출의 매각조건변경신청은 불허됨
2026. 6. 22. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경85480 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 135, 빛가람우미린 111동 4층 404호

용도: 아파트

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 64.55㎡ (약 19.53평)

건물 면적: 76.19㎡ (약 23.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축 연도: 2015년

총 세대수: 1,079세대

총 주차 대수: 1,310대

전용 면적: 76.19㎡ (약 23.05평)

분양 면적: 해당 물건의 분양 면적은 명확히 명시되어 있지 않음 (전용 면적 기준)

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 한국전력공사 본사 서측 인근

주변 환경: 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 혼재되어 있음

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준임

토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 중로2류 접합. 가축사육제한구역, 혁신도시 개발예정지구 내에 위치함

1.2. 권리분석

등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: KB캐피탈의 가압류 (2024.07.10 접수)

* 매각으로 모두 소멸되는 권리: KB캐피탈 가압류, 영암우리새마을금고 가압류, 주택도시보증공사 강제경매 등

인수되는 권리:

* 임차인: 김

* 보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2022.01.06

* 확정일자: 2022.03.18

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 '을구 7번 주택임차권'은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'으로 명시되어 있음.

권리분석 요약:

* 임차인 김 의 보증금 250,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 전부 또는 일부를 인수해야 하는 중대한 위험이 존재함.

* 신청 채권자 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 취지의 확약서에 따른 매각조건 변경 신청은 불허되었음. 이는 임차인의 대항력이 그대로 유지됨을 의미함.

1.3. 상권분석

주변 배후 수요: 한국전력공사 본사를 비롯한 다수의 업무 시설과 주거 아파트 단지로 구성되어 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능함

근린생활시설: 단지 내 및 인근 상업 시설을 통해 편리한 생활 인프라 이용 가능

교통망: 간선도로 접근성이 우수하여 시내외 이동이 편리함

1.4. 생활정보

단지 정보: 빛가람우미린 아파트, 2015년 3월 사용 승인. 총 17개 동, 1,079세대 규모

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육 시설, 주민 공동 시설, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 있음

난방 방식: 지역난방, 열병합 방식

주차: 총 1,310대 주차 가능

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수 위험: 약 2.5억 원에 달하는 선순위 임차인 보증금 중, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 리스크가 존재함. 이 부분이 본 물건의 가장 큰 투자 위험 요소임.

매각 조건 변경 불허: 임차인의 대항력 포기에 대한 매각 조건 변경 신청이 불허됨에 따라, 임차인 인수 리스크가 명확하게 유지되고 있음.

부동산 시장 변동성: 전반적인 부동산 시장 상황에 따른 가격 변동 가능성을 염두에 두어야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 입지에 위치하며 한국전력공사 본사 인근으로 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 안정적인 임대 수요가 예상되나, 2.5억 원 규모의 선순위 임차 보증금 인수 가능성이 매우 큰 위험 요인으로 작용합니다. 경매 절차상 배당에서 임차인 보증금이 전액 변제될 것이라는 확실한 증거가 없다면, 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 배당 분석 및 임차인과의 협상 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

나주 혁신도시의 중심, 한국전력공사 인근의 뛰어난 입지

풍부한 배후 수요 (공공기관, 업무 시설, 주거 단지)

혁신도시 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

(주의: 임차인 보증금 인수 리스크 해소 시)

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 7월, 76.19㎡ 기준): 234,000,000원 ~ 237,000,000원

현재 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

핵심 고려사항: 임차인 보증금 250,000,000원 전액 또는 일부 인수 가능성.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 '인수 보증금 0원'이 확실하다는 증거가 있다면, 감정가인 232,000,000원을 기준으로 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

그러나 임차인이 대항력을 가지고 있고, 등기부상 '인수'로 명시된 점, 그리고 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 고려할 때, 보증금 전액 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 이 경우, 낙찰가에서 250,000,000원을 추가로 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있어, 현재 시세 대비 매우 높은 부담이 됩니다.

결론: 본 건은 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당 관계를 명확히 확인하기 전까지는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 임차인의 인수 보증금이 0원이라는 명확하고 확실한 근거가 없다면, 보수적으로 접근하여 입찰가를 크게 낮추거나, 유찰을 기다리는 것이 현명할 수 있습니다.

만약 임차 보증금 인수 위험이 없다는 전제 하에, 감정가 이하인 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준에서 신중하게 입찰가격을 결정하는 것을 제안합니다. (이는 매우 보수적인 접근이며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.