나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87356 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 819-11 공장 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경87356 [1] 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 819-11 공장 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매4계 2024타경87356 | 소재지: 전라남도 나주시 왕곡면 혁신산단7길 98 | 감정가: 7,359,017,380원 | 최저가: 4,121,049,733원 | 용도: 공장

1. 광주지방법원 2024타경87356 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 819-11에 소재하는 공장으로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 광주지방법원 2024타경87356 (1)이며, 감정평가액은 7,359,017,380원입니다. 토지 면적은 8022.70㎡(약 2426.84평)이며, 제시외 토지 면적은 없습니다. 건물 면적은 5619.22㎡(약 1700.00평)이며, 제시외 건물 면적은 없습니다. 소유자는 (OOOOOOOO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 나주시 왕곡면 덕산리 소재 "나주혁신단지" 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장 등이 소재하는 공업지대로 형성되어 있어, 공업 활동에 적합한 입지입니다. 또한, 나주혁신단지가 인근에 있어 관련 산업과의 연계성 및 배후 지원 시설 이용에 유리할 수 있습니다. 국지도 58호선 도로 확포장 사업으로 인해 나주혁신도시와 전남 동부권 간 접근성이 개선될 예정이며, 이는 향후 지역 발전에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 광주-나주 간 광역철도도 계획 중으로, 장기적으로 교통 접근성은 더욱 향상될 전망입니다.

1.3. 권리분석

본건에는 '법정지상권' 및 '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다. 법정지상권은 토지와 건물이 동일인의 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라질 경우, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 인정되는 토지 이용 권리로, 토지 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 유동화물건은 자산유동화법에 따라 특정 채권을 기초로 발행된 증권으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 따라서, 매각물건명세서 및 관련 법률을 상세히 검토하여 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, '일괄매각(수목 및 기계·기구 포함 매각)' 조건이나, 일부 제시외 건물(철컨테이너 1동, 파이프조 벽산지붕 단층창고 6㎡)이 매각 제외된다는 점도 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 나주시 왕곡면 덕산리는 중소규모 공장들이 밀집한 공업지대입니다. 나주혁신산업단지와 인접하여 관련 산업체들과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 현재 인근 지역은 산업 시설이 주를 이루고 있으며, 일부 지역에서는 농업 관련 업종의 입점이 가능한 창고 시설 등도 운영되고 있습니다. 나주혁신도시의 성장과 함께 산업 배후 지역으로서의 잠재력도 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건의 부속 건물 중 하나는 공부상 용도는 공장이지만 현황은 1층 사무실, 2층 기숙사 및 식당으로 이용되고 있어, 자체적인 근로자 편의 시설을 갖추고 있습니다. 또한, '에코왕곡마을'과 같은 농촌 체험 및 휴양 시설이 인근에 위치하여 지역 환경이 비교적 쾌적한 편입니다. 다만, 공장 지역이라는 특성상 주거 편의 시설이나 상업 시설은 나주혁신도시 등 인근 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건과 관련된 주요 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

첫째, 법정지상권의 존재로 인해 토지 사용 및 활용에 제약이 발생할 수 있습니다. 법정지상권이 인정될 경우, 건물 철거 등 토지 소유권 행사에 제한이 따를 수 있습니다.

둘째, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 기계·기구 중 일부(사출성형기 외 18식)가 소재불명이며, 일부 부속 설비가 본체에서 분리되어 보관되어 있어 완전한 소재 여부 및 정상 작동 여부가 불분명합니다. 또한, 감정평가 당시 공장 관계자의 안내를 받기 어려워 기계·기구의 실제 작동 여부는 불확실하며, 운휴 중인 상태로 조사되었습니다. 이는 매수 후 별도의 확인 및 복구 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

셋째, 본건 지상 및 건물 내부에 상당량의 집기, 폐기물이 적치되어 있는 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

넷째, 목록 2. 건물 중 일부는 공부상 용도와 현황이 상이하여, 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

다섯째, 나주혁신도시 인근 지역에서 축산 농가 및 일부 산업 활동으로 인한 악취 민원이 제기된 바 있어, 주변 환경에 대한 사전 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주혁신단지 인근의 공업지대에 위치한 대규모 공장 용지 및 건물로서, 감정가 대비 면적이 넓다는 장점이 있습니다. 그러나 법정지상권 존재, 기계·기구의 상태 불확실, 다량의 집기 및 폐기물 적치, 그리고 일부 건물의 용도-현황 불일치 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들을 면밀히 분석하고, 명도 및 시설 복구에 필요한 추가 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 다음과 같은 투자 포인트가 있습니다.

첫째, 나주혁신산업단지와 인접하여 산업 연계성이 뛰어나며, 향후 교통망 확충 계획으로 인해 접근성이 개선될 예정입니다.

둘째, 감정가 대비 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

셋째, 법정지상권 및 기계·기구 관련 문제점을 충분히 인지하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 마련한다면, 시세보다 저렴하게 취득하여 가치를 재창출할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

결론적으로, 본건은 리스크 요인이 명확한 만큼 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매4계