나이스옥션 법원경매 광주 2024타경88984 [1] 광주광역시 북구 운암동 1051-1 미라보아파트 102동 14층1408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가승 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암중학교" 남서측 인근에 위치하는 공동주택내 단위
세대(미라보아파트 제102동 제14층 제1408호)이며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이
주를 이루는 주거지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장 등이 입지하여 제
반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 아파트 내 제14층 제1408호로서,
사용승인일 : 1990-12-31

외벽 : 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 84.915㎡)임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 지상.지하주차장 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 현황 "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) :
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(운암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(운암중학
교)<교육환경 보호에 관한 법률>

기호 (2) :
도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(운암중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경88984 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 운암동 1051-1 미라보아파트 102동 14층1408호

* 용도: 아파트

* 건물명: 미라보2차 아파트

* 동/호수: 102동 14층 1408호

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층/지상 15층 중 14층

* 사용승인일: 1990년 12월 31일 (건축된 지 약 36년)

* 감정가: 204,000,000원

* 토지 면적: 48.35㎡ (약 14.63평)

* 건물 전용 면적: 84.915㎡ (약 25.68평)

* 건물 총 면적 (추정): 약 84.92㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 황OO (임차인 황경구와 동일인으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 주를 이루는 주거지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 북동측 및 남동측으로 노폭 약 10m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)에 해당합니다.

* 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역(운암중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2023년 07월 10일자 평택세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 15번 주택임차권: 황경구

* 보증금: 150,000,000원

* 전입일자: 2021년 08월 06일

* 확정일자: 2021년 07월 15일

* 배당신고일자: 2024년 11월 25일

* 대항력: 있음

* 등기부상 내용: 인수 (매수인이 인수해야 함)

* 특이사항: 본 물건은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권이 존재하며, 임대차보증금 1억 5천만원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소될 권리

* 갑 3: 압류 (평택세무서장) - 말소

* 갑 4: 압류 (북구, 광주광역시) - 말소

* 갑 5: 압류 (서광주세무서장) - 말소

* 갑 6: 강제경매 (채권자: 황경구) - 말소 (본 경매 사건의 채권자가 임차인 황경구이며, 경매 절차 진행으로 말소되었습니다.)

3.4. 권리분석 요약

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차권(을15)이 존재하여 매수인이 인수해야 할 부담이 있습니다.

* 채권자이자 임차인인 황경구 씨가 본 경매를 신청한 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 주변 상업 시설 이용이 용이하며, 아파트 단지 밀집 지역 특성상 배후 수요가 풍부합니다.

* 단지 내 상가 및 인근 상권을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 정보

* 단지명: 미라보2차 아파트

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 293세대

* 사용승인일: 1990년 12월 31일 (건축년도 36년)

* 건물의 구조: 철근콘크리트조, 지상 15층 / 지하 1층

* 설비내역: 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주차 및 부대시설

* 주차 대수: 총 205대 (지상 1대, 지하 11대, 기타 기계식 등 포함 예상)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

5.3. 교육 및 교통

* 교육 시설: "운암중학교"가 인근에 위치하며, 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통 시설: 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담:

* 가장 큰 리스크는 보증금 1억 5천만원의 임차인 황경구 씨의 임차권을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 잔여 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 높습니다.

* 채권자이자 임차인인 황경구 씨가 보증금 회수를 위해 경매를 신청하였으나, '인수' 표기로 보아 배당으로 전액 변제되지 않을 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화:

* 1990년에 사용승인된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 잠재적인 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 주차 공간 부족 가능성:

* 총 293세대에 비해 총 주차 대수가 205대인 점을 감안할 때, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트 단지로서의 입지 조건 및 교통, 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 그러나, 최대의 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 1억 5천만원)의 보증금 인수 가능성입니다. 이는 매수인의 추가적인 재정적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 채권자 겸 임차인이라는 특이한 권리 관계는 보증금 회수 과정 및 배당 순위에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 건물의 노후화 또한 장기적인 관점에서 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 잠재적 저가 매수 기회: 감정가는 2억 4백만원이나, 최근 실거래가(84.915㎡ 기준 1억 4천만원)를 고려할 때, 인수되는 임차 보증금 부담을 제외하면 순수 부동산 가치 대비 저렴하게 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 입지적 안정성: 운암동은 아파트가 밀집한 안정적인 주거 지역으로, 향후 주택 시장의 회복 시 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 매력 증대: 임차인 보증금 인수액이 명확히 확정되고, 예상되는 추가 부담액이 합리적이라면 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 204,000,000원

* 최근 시세 (84.915㎡ 기준): 140,000,000원 (2026년 6월 거래가)

* 본 물건의 주요 권리사항은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 150,000,000원)의 존재이며, 이는 매수인이 인수해야 할 잠재적 부담입니다.

* 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고, 순수 부동산의 시장 가치에 기반하여 산정되었습니다.

* 최근 실거래가(140,000,000원)를 기준으로, 본 물건의 입지 및 아파트 상태, 감정가(204,000,000원) 등을 종합적으로 고려한 예상 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 중요 참고사항: 상기 입찰가 범위는 인수되는 임차 보증금 150,000,000원을 제외한 금액입니다. 실제 낙찰 후 매수인이 부담하게 될 총 비용은 '입찰가 + (150,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)'이 될 수 있으므로, 해당 금액을 감안하여 입찰가를 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.