나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [12] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 8층803호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-02-25

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [12] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 8층803호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매9계 2023타경83906 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람로 679, 1동 8층803호 (빛가람동,삼보타워) | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 43,892,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 광주지방법원 2023타경83906 (12) 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 위치

본건은 광주지방법원 2023타경83906 (12) 사건의 부동산임의경매 물건으로, 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 8층 803호 근린생활시설에 해당합니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

감정가는 299,000,000원이며, 토지면적 31.25㎡, 건물면적 158.85㎡를 토지/건물 일괄 매각으로 진행합니다. 소유자는 유OOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 나주 혁신도시 내 핵심 상권인 "빛가람동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 각종 상업용 부동산으로 형성된 노선 상가지대에 속합니다.

교통 상황은 제반 차량 출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하며 가로망이 정비된 혁신도시 내에 있어 일반적인 교통 여건은 양호합니다.

2.2. 토지 이용 계획

토지는 일반상업지역 및 지구단위계획구역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m) 및 중로2류(폭 15m-20m) 도로와 접하는 우수한 입지입니다. 또한 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있어 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 구분 및 채무 관계

매각은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자가 금융기관인 점을 볼 때, 근저당권에 기한 임의경매일 가능성이 높습니다.

3.2. 명도 리스크

본건은 건축물대장상 용도는 "일반음식점"이나 현황은 "공실" 상태입니다. 현황 공실이 사실일 경우, 주거 임차인이 아닌 상가 임차인이 부재할 가능성이 높아 명도 리스크는 상대적으로 낮을 수 있으나, 점유 현황에 대한 입찰 전 재확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 형태

본 물건이 위치한 삼보타워는 나주 혁신도시의 중심 상업지역 내에 있으며, 주변 행정복지센터 등의 공공기관과 인접하여 유동 인구를 확보하기 용이한 입지입니다.

건물은 철근콘크리트 구조, 지하 2층, 지상 8층 규모로 지어져 있으며, 주로 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 설비 내역

본 건물에는 일반적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 옥내소화전 설비 등이 완비되어 있어 상업 시설로서의 기본적인 인프라를 잘 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 및 공실 위험

본건의 가장 중요한 주의사항은 건축물대장상 용도가 "일반음식점"이나 현황이 "공실"이라는 점입니다.

낙찰 후 새로운 용도로 사용하려면 용도 변경 절차 및 비용이 발생할 수 있으며, 특히 일반음식점 용도에 따른 시설 기준(소방, 위생 등) 충족 여부를 확인해야 합니다. 장기간 공실 상태가 지속될 경우 임대 수익 실현에 어려움을 겪을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 상업지역에서도 우수한 입지를 갖추고 있어 입지적 메리트가 확실합니다.

다만, 건축물 용도(일반음식점)와 현황(공실)의 불일치라는 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 해당 용도에 대한 임차 수요 분석과 공실 해소를 위한 마케팅 전략 수립이 필요합니다. 감정가 299,000,000원에 대한 상권 및 유사 물건 시세 비교를 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 포인트

최고의 입지: 혁신도시 중심 상업지구, 행정복지센터 인근의 노선 상가 위치.

용도 변경 기회: 낙찰 후 상권에 맞는 업종으로 용도 변경을 통해 새로운 투자 가치 창출 가능.

혁신도시 프리미엄: 일반상업지역 및 혁신도시 개발 예정 지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력.

법원 정보

광주지방법원 경매9계