나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 7층701호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [6] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 7층701호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경83906
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람로 679, 1동 7층701호 (빛가람동,삼보타워)
• 감정가: 298,000,000원
• 최저가: 43,746,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 근린생활시설

광주지방법원 경매9계 2023타경83906 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람로 679, 1동 7층701호 (빛가람동,삼보타워) | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 43,746,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특이사항

1.1. 물건 기본 정보

사건번호 광주지방법원 2023타경83906 (6)으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 7층 701호이며, 용도는 근린생활시설입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 감정가는 298,000,000원입니다.

토지 면적은 30.79㎡, 건물 면적은 156.52㎡로, 전용면적이 비교적 넓은 사무실 용도의 물건입니다.

소유자는 OOOO, 채무자는 유OOOOOO, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 핵심 특이사항 및 주의사항

본건은 701호 외에 702호, 703호가 외관상 구분 없이 일체의 사무실로 이용 중인 상태입니다. 각 호별 내부 경계벽의 존재 여부가 불확실하며, 설령 일부 경계벽이 제거되었다 하더라도 도면에 의해 각 구분 건물의 위치와 면적이 특정 가능합니다.

다만, 낙찰자는 향후 경계벽 복원 및 출입구 확보에 대한 책임과 비용을 부담할 수 있으며, 이는 명도 및 재이용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 잠재적 리스크입니다. 내부 경계벽 존재 여부와 이용 상태에 대한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 교통 환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 혁신도시 내 핵심 노선상가지대에 속합니다.

제반 차량 출입이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 대중교통 접근성 또한 양호합니다. 가로망이 잘 정비된 혁신도시 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난한 수준입니다.

3. 상권분석

3.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 삼보타워는 혁신도시 내 각종 상업용 부동산이 밀집된 노선상가지대에 자리하고 있습니다. 주변은 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역입니다.

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 지구단위계획구역 내에 속합니다. 이는 상업 시설로서 최고의 입지 조건을 갖추고 있음을 의미합니다.

건물 부지는 남측으로 왕복 6차선 규모, 북측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장 도로와 접하고 있어 노출도와 접근성이 매우 우수합니다. 북측 도로변으로는 지하주차장 출입로가 개설되어 있어 주차 편의성도 확보되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각 및 채권 관계

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 채무자 유OOOOOO의 담보 제공에 의해 경매가 진행 중입니다.

경매 구분은 임의경매로, 권리 관계는 비교적 단순할 것으로 예상되나, 매각 물건 명세서상 별도의 임차인 현황 및 기타 인수해야 할 권리 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황 불일치 및 기타 사항

가장 큰 리스크는 앞서 언급된 바와 같이, 본건 701호가 702호, 703호와 통합되어 하나의 사무실로 사용되고 있을 가능성입니다. 낙찰자는 이를 복원하여 독립된 호실로 사용하거나, 인접 호실을 추가 매입하여 통합 사용하는 방안을 고려해야 합니다. 복원 시 발생하는 철거, 신설 벽체 및 출입구 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 물건 보고서상 일련번호 (6, 7, 8)은 보안 및 점유자의 출입 거부로 인해 내부 출입이 불가능하여 호별 경계벽 존재 여부가 불확실한 상태입니다. 명도 과정에서 현황 확인 및 점유자와의 협의가 중요할 것입니다.

6. 생활정보

6.1. 인프라 및 건물 상태

건물(삼보타워)은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물이며, 외벽은 대리석 및 복합 판넬 마감으로 비교적 현대적입니다.

건물 내에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러 설비, 옥내 소화전 설비 등이 완비되어 있어 상업 시설로서 기본적인 인프라는 충분합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 핵심 투자 가치

첫째, 최고의 입지 조건인 혁신도시 내 일반상업지역 코너에 위치하며, 대로변에 접하고 있어 가시성과 접근성이 매우 뛰어납니다.

둘째, 주변이 업무 및 상업 시설로 밀집되어 있어 근린생활시설(사무실)로서의 임차 수요가 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다.

셋째, 넓은 전용면적(156.52㎡)은 중대형 사무실 수요를 충족시키기에 유리합니다.

넷째, 감정가(2억 9,800만원) 대비 유찰을 통한 저가 매입 기회가 있을 경우, 높은 시세차익과 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 혁신도시 내 일반상업지역에 위치하는 우수한 입지의 근린생활시설입니다. 넓은 면적과 뛰어난 접근성으로 투자 가치가 높습니다. 다만, 701호 외 인접 호실(702호, 703호)과의 통합 사용 문제는 가장 큰 잠재적 리스크이자 해결해야 할 과제입니다.

입찰 전, 통합 사용 경위 및 내부 경계 복원 가능성, 예상 비용을 철저히 분석하고, 명도 시 발생 가능한 문제에 대한 해결책을 마련하는 것이 중요합니다. 리스크를 정확히 파악하고 적정 입찰가를 산정한다면, 높은 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계