나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 6층606호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2023타경83906 [5] 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 6층606호 근린상가 경매

• 사건번호: 2023타경83906
• 주소: 전라남도 나주시 빛가람로 679, 1동 6층606호 (빛가람동,삼보타워)
• 용도: 근린상가

광주지방법원 경매9계 2023타경83906 | 소재지: 전라남도 나주시 빛가람로 679, 1동 6층606호 (빛가람동,삼보타워) | 감정가: 305,000,000원 | 최저가: 44,774,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 광주지방법원 2023타경83906 (5)이며, 물건의 소재지는 전라남도 나주시 빛가람동 192-2 삼보타워 1동 6층 606호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 감정가는 305,000,000원으로 평가되었습니다.

토지 면적은 33.21㎡, 건물 면적은 168.83㎡이며, 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다.

1.2. 경매 정보 요약

본 경매는 부동산임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물 내 제6층 일부에 해당합니다.

외벽은 대리석 및 복합판넬 마감 등이며, 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 서측 인근에 위치하며, 부근은 각종 상업용 부동산으로 형성된 혁신도시 내의 노선상가지대입니다.

혁신도시 개발 예정지구 내 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 환경

본건까지 제반 차량 출입이 자유로우며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하고 있습니다.

가로망이 정비된 혁신도시 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 매우 무난합니다.

건물 부지는 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 규모의 아스팔트 포장 도로와 접하며, 접근성이 우수합니다.

3. 상권분석

3.1. 용도지역 및 이용 현황

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 상업시설 밀집 지역에 해당합니다.

건물의 이용 상태는 사무실, 실내골프연습장 등 다양한 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용되고 있습니다.

세로 장방형의 토지 형상이며 인접 도로와 평탄하여 이용에 편리합니다.

3.2. 잠재적 상권 가치

혁신도시 내 핵심 상업지구에 위치하여 풍부한 배후 수요(업무 시설 종사자 및 인근 주민)를 확보하고 있습니다.

인근 행정복지센터 등의 공공시설과 연계되어 유동 인구 확보에 유리하며, 향후 상권 활성화 기대감이 높습니다.

4. 권리분석

4.1. 매각의 기본 원칙

매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없으며 법정지상권 등의 권리 관계가 복잡하지 않은 기본적인 형태입니다.

경매 구분은 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

제시된 정보만으로는 정확한 임대차 관계는 파악하기 어려우나, 일부 일련번호(4, 5, 9, 11)는 사무실 용도이나 폐문부재로 공실 여부가 불확실한 상태입니다.

또한, 일부 호실(6, 7, 8, 12, 13, 15, 16, 17)은 보안 및 점유자의 출입 거부로 인해 내부 출입이 불가능하였으므로, 입찰 전 점유자 현황(대항력 있는 임차인 여부 등)에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 조사 불가에 따른 리스크

감정평가 시 일부 호실의 내부 출입이 거부되었고, 폐문부재로 공실 여부도 불확실합니다.

이는 명도(점유 이전) 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 비용(명도 소송 등)이 발생할 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

특히 호별 경계벽 존재 여부가 불확실하다는 점은 실제 이용 가능 면적 및 구조 변경의 필요성 등과 관련하여 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 복합 상가 건물의 특수성

본 물건이 포함된 건물의 이용 상태가 사무실, 실내 골프연습장, 일반음식점 등 복합적입니다.

이는 관리비 체납 문제, 건물의 공용 부분 사용에 대한 분쟁, 또는 용도 변경 제한 등의 복합 상가 특유의 리스크를 내포할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내 핵심 상업지역에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건 및 접근성이 매우 우수하여 장기적인 상업용 부동산 투자 가치가 높습니다.

일반상업지역에 속해 다양한 용도로의 활용 가능성 또한 높습니다.

다만, 감정평가서상 명시된 일부 호실의 점유 상태 불확실 및 내부 조사 불가는 입찰가 산정 시 반드시 반영되어야 할 주요 리스크입니다.

명도 및 내부 구조 확인 절차를 염두에 두고 신중하게 접근한다면, 우량한 투자 기회가 될 수 있습니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 빛가람동 행정복지센터 인근 혁신도시 내 주요 상업지구 코너(왕복 6차선 접합)에 위치합니다.

다양한 활용도: 일반상업지역 내 대형 면적(168.83㎡)의 근린생활시설로, 사무실, 학원, 기타 서비스업 등 다양한 업종으로 활용 가능성이 높습니다.

안정적인 경매 형태: 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 관계가 명확하게 정리됩니다.

장기적 가치: 혁신도시의 안정화 및 상권 활성화에 따른 임대 수요 증가 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

광주지방법원 경매9계