나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3907 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 OOOOOOOO 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2024.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 나주시 빛가람동에 소재한 한국전력공사 남서측 인근에 위치하는 게토333지식산업센터 나동 에이, 비, 씨동내에 위치하며, 주위환경은 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재함.

교통상황

단지내까지 차량출입이 편리하고, 대중교통편인 버스승강장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내
기호 1호는 나동 1층 에이-107호,
기호 2호는 나동 2층 비-221호,
기호 3-6호는 나동 2층 씨-205, 206, 207, 208호,
기호 7호는 나동 1층 씨-130호임.
외벽 ; 노출콘크리트 마감 등,
내벽 ; 페인팅 마감 등,
창호 ; 새시창틀유리창임.

이용상태

기호 1호는 문잠김(공실 추정),
기호 2호는 공실,
기호 3-6호는 문잠김(공실 추정),
기호 7호는 공실임.

설비내역

급배수설비, 공용위생설비, 소방설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지이며 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측에서 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

- '공실'로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경3907 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 186-1 게토333지식산업센터 나동 2층 씨-205호

용도: 지식산업센터

감정가: 126,000,000원

토지면적: 62.79㎡ (약 19.00평)

토지지분: 62.79㎡ (약 19.00평)

건물면적: 45.60㎡ (약 13.79평)

건물지분: 45.6㎡ (약 13.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOO

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: '공실'로 추정됨.

특수물건정보: 공동담보, 재매각

1.2. 건물 현황

건물명: 게토333 지식산업센터

동/호: 나동 2층 씨-205호

총 층수: 4층 (지하 1층 포함)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2021년 11월 24일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 나주시 빛가람동에 소재하며 한국전력공사 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공공기관, 아파트단지, 근린생활시설, 주상용건물 등이 혼재하고 있습니다.

교통상황: 단지 내로 차량 출입이 편리하며, 인근에 버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용도 용이합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

인접 도로상태: 단지 북측으로 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용계획

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치하며, 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 4월 18일자 천지농업협동조합 근저당 (을1)

등기부 요약:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023.04.18)

* 을1: 근저당 (천지농업협동조합, 2023.04.18, 832,734,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (유한회사혜안도아, 2023.05.04, 255,254,200원)

* 갑3: 임의경매 (천지농업협동조합, 2024.05.20, 706,946,149원)

* 갑4: 가압류 (주식회사 우리카드, 2024.05.23, 16,765,348원)

* 을2-1: 2번 근저당부채권 압류 (광주광역시, 2024.08.09)

* 갑5: 압류 (부평구, 2025.02.11)

등기부채권 총액: 1,104,753,548원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 임차인 현황은 없으며, '공실'로 추정되고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 한국전력공사를 비롯한 다수의 공공기관 및 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 관련 종사자들의 직주근접 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 산업 특성

나주혁신도시 내 지식산업센터로서, 관련 산업의 발전과 함께 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

인근에 근린생활시설 및 주상용 건물이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

이용상태 및 주의사항에 '공실'로 추정된다는 내용이 명시되어 있습니다. 낙찰 후에도 공실이 지속될 경우 임대 수익 발생 지연으로 인한 금융 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 재매각 및 공동담보

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 특별한 사정이 있었을 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 다수의 채권이 설정되어 복잡한 채권 관계를 가지고 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 감정가를 크게 상회하므로, 본건의 실제 가치와 채권액 간의 괴리가 클 수 있습니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 나주혁신도시 내 한국전력공사 인근에 위치한 지식산업센터로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, '공실'로 추정되는 점과 재매각 물건이라는 점은 반드시 확인 및 고려해야 할 사항입니다. 감정가는 1억 2,600만원이나, 실제 임대 수요 및 공실 가능성 등을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 핵심 입지: 다수의 공공기관 및 기업 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 권리 관계 명확: 말소되는 권리로 권리 분석에 따른 위험이 적습니다.

* 우수한 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 재매각 통한 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 추가 유찰 시 시세보다 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 '공실'로 추정되는 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 낙찰 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우, 공실 기간 동안의 금융 비용 및 관리비 부담을 고려해야 합니다.

연간 예상 임대료와 목표 수익률을 설정하고, 이를 바탕으로 적정 매수 가격을 역산하는 방식을 권장합니다. 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세를 면밀히 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

본 물건과 관련하여 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 제공되었으나, 본건의 경우 임차인 현황이 없어 해당 사항은 없습니다.

주의: 낙찰 후 공실이 장기화될 가능성을 충분히 감안하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.