나이스옥션 법원경매 광주 2024타경63350 [2] 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제11층 제1109호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2024.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 「광주첨단종합병원」동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용, 상업용, 병원, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 각층으로서,
외벽: 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선 포장도로 및 동측으로 노폭 약 30m 이내의 보행자도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접함), 중로2류(폭 15M-20M)(접함), 가로구역별 최고높이
제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및
개발에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경63350 (2)

* 소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 676-3 첨단센트럴파크2차 제202동 제11층 제1109호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 20,200만원

* 토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 토지지분: 11.12㎡ (약 3.36평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 47.44㎡ (약 14.35평) (전용면적 기준)

* 건물지분: 47.44㎡ (약 14.35평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 문OO

* 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 주의사항: - 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 의한 전세사기피해자의 우선매수권 있음

* 특수물건정보: 중복병합사건, 중복사건, 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인

* 감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 「광주첨단종합병원」동측 인근에 위치하며, 주위는 업무용, 상업용, 병원, 도시형생활주택 등이 소재하는 상업지대임.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난한 편임.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층건 내 제11층에 위치하며,

외벽: 모르타르 위 페인팅, 인조석붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

창호: 새시창호 등 마감임.

* 이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태

정방형의 공동주택(도시형생활주택) 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복2차선 포장도로 및 동측으로 노폭 약 30m 이내의 보행자도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 도로(접함), 중로2류(폭 15M-20M)(접함), 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

* 공부와의 차이

없음.

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 18,800만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-08-21

* 확정일자: 2021-07-12

* 배당신고일자: 2024-10-17

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 18,800만원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액임.

* 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 전세보증금 18,800만원은 말소되지 않고 매수인에게 인수됨. 전세사기피해자 우선매수권이 있으므로 주의가 필요함.

* 인수 보증금 합계: 18,800만원 (전세권 등기 및 물건명세서상 매수인이 인수하는 조건)

* 집합건물 등기부 요약

* 갑5 (2020-08-05): 소유권이전(4번신탁등기말소) - 유한회사피알디

* 을9 (2021-08-17): 전세권설정 - 문경선, 금188,000,000원 (말소기준권리, 매수인이 인수)

* 갑6 (2023-09-13): 가압류 - 문경선, 금188,000,000원 (말소)

* 을10 (2024-01-23): 근저당권 - 대원디앤아이주식회사, 금15,000,000원 (말소)

* 갑7 (2024-02-20): 강제경매 - 문경선, 193,763,278원 (본건 경매개시결정, 말소)

* 갑8 (2024-10-21): 임의경매 - 문경선, 188,000,000원 (다른 경매 사건, 말소)

* 등기부채권 총액: 391,000,000원 (금 3억 9천 1백만원)

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

첨단센트럴파크2차 단지 내 유사 면적(전용 47.44㎡ 내외)의 도시형생활주택은 현재 시세 약 20,000만원 ~ 25,000만원 수준에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가(20,200만원)는 이러한 시세 범위를 하회하는 수준으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 18,800만원 인수 조건으로 인해 실제 매수인의 총 투입 비용이 높아질 수 있음을 고려해야 합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

본건은 첨단종합병원 인근에 위치한 상업지대로, 주변에 병원, 상업시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 편의시설 접근성이 양호하며, 현재 파악된 바로는 본건 바로 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 편의시설

* 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 첨단종합병원, 각종 상업시설, 은행, 관공서 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 우수합니다.

* 주변 환경

* 업무용, 상업용, 병원, 도시형생활주택 등이 혼재된 상업지대입니다.

* 단지 내 상가 및 주변 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 문 씨의 전세보증금 18,800만원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투입 비용을 증가시키는 요인입니다.

* 전세사기피해자 우선매수권

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 해당 임차인이 우선매수권을 행사할 경우, 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상

현재 임대관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협상이 필요할 수 있습니다.

* 중복/병합 사건

중복 및 병합으로 진행되는 사건의 경우, 경매 절차 진행상 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고

공유자의 우선매수 신고가 있을 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구의 상업지대에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 18,800만원을 인수해야 하며, 전세사기피해자 우선매수권이 존재하는 등 권리관계가 복잡하고 잠재적 리스크가 존재합니다. 따라서 철저한 권리분석과 임차인과의 협상, 그리고 인수되는 보증금을 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업지대 내 위치: 업무, 상업, 병원 등 다양한 시설이 밀집된 지역으로 배후수요가 존재합니다.

* 실속 있는 면적: 47.44㎡(약 14.35평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보이며, 인수 보증금을 고려하더라도 매력적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 매수인이 18,800만원의 전세보증금을 인수해야 하는 조건입니다.

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다.

감정가 (20,200만원) - 인수 보증금 (18,800만원) = 1,400만원

따라서, 예상 입찰가는 1,400만원입니다.

이는 법적 산정 기준에 따른 결과이며, 실제 총 투입 비용은 입찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다. (총 투입 비용 = 1,400만원 + 18,800만원 = 20,200만원)

이는 감정가와 동일한 수준으로, 추가적인 시세 조사를 통해 실제 시장 가치를 정확히 파악하고, 임차인과의 협상 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.