나이스옥션 법원경매 부산 2024타경3489 [2] 부산광역시 연제구 연산동 1289-1 케이에이치파인빌 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산 · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 "연제초등학교" 북측 인근에 소재하는 "케이에이치파인빌" 5층 504호외 2개호로서, 인근은 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 연산역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트스라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 5층 504호외 2개호로서,
(사용승인일:2012.08.16)
외벽 : 컬러판넬 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.
내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 폐문 부재로서 실제 이용상황 경매 진행시 확인 요함.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 1289-1 : 일반상업지역(2019-01-07) , 방화지구(2019-01-07) 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m, 최고높이 120m)<건축법>, 교육환경보호구역(2022-03-23)(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 소재지및기본현황

본건은 부산광역시 연제구 연산동 1289-1번지에 소재하는 케이에이치파인빌 5층 511호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.2. 건물및토지정보

토지면적은 5.16㎡ (약 1.56평)이며, 토지 지분도 동일합니다. 건물면적은 28.59㎡ (약 8.65평)이며, 건물 지분도 동일합니다. 제시외 건물 및 토지는 없습니다. 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 12층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다. 건물 사용승인일은 2012년 8월 16일입니다.

1.3. 경매정보

사건번호는 부산지방법원 2024타경3489 (2)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 매각대상은 토지와 건물이 일괄매각입니다. 감정가는 64,000,000원입니다. 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 중복사건, 대항력있는임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동의 "연제초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 소규모 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 1호선 연산역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는권리

을구 순위 7번으로 등기된 주택임차권(접수일자: 2025-04-15)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 해당 임차인은 서이레(임차인)이며, 보증금은 70,000,000원입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자는 2021년 5월 14일, 확정일자는 2021년 4월 26일입니다. 물건명세서에 따르면 임차인이 임차보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 배당받지 못한 잔액 범위 내에서 매수인에게 인수됩니다.

3.2. 말소되는권리

말소기준권리인 제주은행의 가압류(접수일자: 2024-06-14, 채권액 511,673,390원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인분석

임차인 서 은(는) 2021년 5월 14일에 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 70,000,000원, 차임 0원으로 등기되어 있습니다. 확정일자는 2021년 4월 26일입니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 매각물건의 감정가보다 높고, 물건명세서에 따라 미배당 잔액이 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산의 주요 교통 요지인 연산역 인근에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역입니다. 주거 및 업무 수요가 공존하는 상권으로, 연산역 역세권을 바탕으로 한 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

가까운 거리에 연제초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 대중교통의 편리성과 함께 주변 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 서 의 보증금 70,000,000원 인수 문제입니다. 만약 경매 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액이 매수인에게 인수되어 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다. 또한, 중복 사건으로 인한 혼선 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합의견

본건은 부산 연제구 연산역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 7,000만원이 인수될 가능성이 있어, 인수되는 보증금과 낙찰가를 합한 총 투자 비용이 시세와 비교하여 적정한지 면밀히 분석해야 합니다. 감정가 64,000,000원은 임차인 보증금보다 낮으므로, 투자 시 총 부담액을 최우선으로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 부산 도시철도 1호선 연산역 역세권으로 교통 요지

* 연산동 지역의 활발한 상권으로 임대 수요 기대

* 건축 연차(2012년) 대비 비교적 양호한 건물 상태 예상

* 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 시세 차익 가능성 (총 부담액 대비)

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 매수인의 총 부담액은 낙찰가에 인수될 보증금 70,000,000원을 더한 금액이 됩니다. 현재 유사 면적 및 조건의 오피스텔 시세를 고려할 때, 연산역 인근 28㎡ 내외의 오피스텔 시세는 대략 100,000,000원 ~ 120,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

만약 임차인 보증금 70,000,000원을 포함한 총 투자액이 시세보다 낮아야 수익을 기대할 수 있습니다. 현재 감정가(64,000,000원)로 낙찰받더라도 총 부담액은 64,000,000원 + 70,000,000원 = 134,000,000원입니다. 이는 예상 시세 범위 상단에 근접하거나 초과하는 수준입니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 충분히 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 보증금을 제외한 실제 매입 가격으로 접근하여, 시장 시세를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 55,000,000원 ~ 65,000,000원

(총 부담액: 약 125,000,000원 ~ 135,000,000원)

투자자는 이 총 부담액이 향후 시세 대비 얼마나 경쟁력이 있을지 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.