나이스옥션 법원경매 부산 2024타경57721 [1] 부산광역시 영도구 동삼동 1191 비룡벨로스텔라 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 부산체육고등학교 동측 인근에 위치하는 비룡
벨로스텔라 5층 506호로서, 부근은 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성
되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬라브)지붕 12층 건물 내 5층 506호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 및 하부 하강석 붙임.
-내부: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창호의 구조임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 경사지대의 사다리형 유사토지로서, 공동주택의 부지임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 및 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보
전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

- 공용부분 미납 관리비 확인 불가.
- 신청채권자 주택도시보증공사는 임대차보증금반환채권을 배당에서 전액 변제 받지 못하더라도 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기(2023년6월9일
제69723호)를 말소하는 것에 동의함 [2026.01.22.자 제출한 서면 참조]

- 2025. 5. 14.자 매각불허가결정에 대하여는 민사집행법 제121조 제6호에 의함
[2025. 5. 13.자 최고가매수신고인이 접수한 매각불허가신청서 참조]

※ 유치권에 대하여 [2026. 5. 11.자 현황조사보고서 참조]
1. 본건 목적물은 현관문에 (주)가나설비 명의의 `유치권 행사중`이라는 표시가 붙어 있으나 폐문으로 유치권자의 점유 유무나 연락처는 확인할 수 없었음
2. 2025. 5.경 현황조사 당시 꽂아둔 안내문이 현관문에 그대로 있는 것으로 보아 거주하지 않는 것으로 추정됨 (2025.5.28.현황조사보고서상에는 관리업체에 문의한바 2~3개월전부터 '유치권행사중'의 안내문이 붙어 있었다고함)
3. 본 건물의 관리업체 (주)예스콘(051-861-1961)의 소장에서 전화 문의한 즉, 관리업체는 공용부분만 관리하므로, 506호에 대한 유치권자의 점유 유무나 연락처 등은 알 수 없다고 함
4. 본 건물은 별도의 관리실 등은 설치되어 있지 않음
5. 건물 청소원에게 문의한 즉, 506호 입주민이 출입하는 것을 본적 없고 현관문에도 우편물이 항상 그대로 꽂혀 있었다고 진술함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건 기본사항

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경57721 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 155,000,000원

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* 소재지 및 건물정보

* 소재지: 부산광역시 영도구 동삼동 1191 비룡벨로스텔라 5층506호 (신주소: 부산광역시 영도구 중리북로21번길 10)

* 건물명: 비룡벨로스텔라

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 준공일: 2019년 4월 18일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트 지붕)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 12층

* 해당 층: 5층

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* 면적

* 토지 면적: 38.59㎡ (약 11.67평)

* 건물 면적 (전용 면적 추정): 53.04㎡ (약 16.05평)

* 분양 면적 정보는 제공되지 않았습니다.

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2. 입지조건

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* 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 부산광역시 영도구 동삼동 소재 부산체육고등학교 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

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* 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

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* 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 (상대 및 절대보호구역), 준보전산지입니다.

* 교육환경보호구역 내에 위치하므로, 주변 교육 시설 관련 입지 조건은 양호합니다.

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3. 권리분석

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* 등기부 현황

* 말소기준권리: 2021년 11월 29일자 서울중앙지방법원 가압류 (금 300,993,181,965원)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 명시).

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* 임차인 현황

* 임차인: 김 (성함은 개인정보 보호를 위해 마스킹 처리하였습니다.)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 21일

* 확정일자: 2020년 10월 07일 (등기부상 확정일자는 2021년 8월 23일로 기재되어 있어 차이가 있습니다.)

* 배당신고일자: 2023년 6월 9일

* 대항력: 없음 (임차인 현황상 명시)

* 특이사항: 제공된 '특이사항'에는 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, '임차인 현황'에서는 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 정보의 상이함이 존재합니다. 본 보고서에서는 '임차인 현황'의 '대항력 없음'을 기준으로 분석합니다.

* 주의: 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 김석우 씨의 임대차보증금 반환 채권을 배당에서 전액 변제받지 못하더라도, 그 잔액에 대하여 임대차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

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* 인수되는 권리

* 없음.

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4. 상권분석

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* 본 물건은 아파트, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 부산체육고등학교가 인접해 있어 교육 관련 시설이 밀집될 가능성이 있습니다.

* 대중교통망이 양호하여 주거지로서의 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 영도구는 관광지와의 연계성도 있어, 지역 경제 활성화에 따른 잠재력도 일부 보유하고 있습니다.

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5. 생활정보

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* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량 및 대중교통 이용이 용이하여 시내 접근성이 좋습니다.

* 교육: 부산체육고등학교가 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 주변 교육 환경은 일정 수준 유지될 것으로 예상됩니다.

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6. 잠재적 리스크

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* 유치권 문제

* (주)가나설비 명의의 유치권이 신고되어 있으며, 현관문에 '유치권 행사중'이라는 표시가 되어 있습니다.

* 현재 점유자나 유치권자 연락처 확인이 어렵고, 거주하지 않는 것으로 추정됩니다. (2025년 5월경부터 유치권 안내문 부착, 청소원 진술)

* 유치권 성립 여부 및 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다. 유치권으로 인해 명도에 큰 어려움이 발생하거나, 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

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* 공용부분 미납 관리비

* 공용부분 미납 관리비 확인이 불가하여, 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

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* 임차인 관련 복잡성

* 임차인 김석우 씨의 경우, '임차인 현황'상 대항력이 없다고 명시되어 있으나, '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되는 등 정보의 상이함이 존재합니다. 이는 권리분석에 있어 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

* HUG의 임차권등기 말소 동의는 김석우 씨의 권리 관계를 명확히 하려는 조치로 보이나, 명확한 법률 자문이 필요합니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 부산광역시 영도구에 위치한 아파트로, 감정가는 1억 5,500만 원입니다.

* 부동산 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 교통 및 생활 인프라는 양호하나, 가장 큰 걸림돌은 '유치권' 문제입니다. 유치권의 성립 및 인수 여부에 따라 명도 난이도와 추가 비용 발생 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.

* 공용부분 미납 관리비 또한 잠재적 인수 비용이 될 수 있습니다.

* 임차인 관련 정보의 상이함은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 만들 수 있으므로 주의가 필요합니다.

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8. 투자 포인트

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* 감정가 1억 5,500만 원 대비 주변 시세 확인을 통한 저가 매수 기회 발굴 가능성이 있습니다. (단, 유치권 문제가 해결된다는 전제 하에)

* 도시가스 개별난방, 승강기 등 기본 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 12층 건물 중 5층에 위치하여 일조 및 조망은 중간층으로 양호할 것으로 예상됩니다.

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9. 예상 입찰가 산정

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* 인수 보증금: 0원

* 본 물건은 유치권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시에는 반드시 유치권 해소 비용, 명도 비용 등을 충분히 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정은 유치권 전문가 및 명도 전문가와의 상담 후에 가능합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가는 1억 5,500만 원이며, 주변 실거래가 및 시세를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.