나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7926 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 제가동 제2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7926 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 제가동 제2층204호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

토지면적: 56.70㎡ (약 17.15평)

건물면적: 65.44㎡ (약 19.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1번지에 위치한 함덕더마루 아파트입니다. 본 물건은 함덕해수욕장 인근에 자리하여 해변과의 접근성이 우수하며, 관광 명소와 휴양 시설이 밀집한 지역에 속합니다. 아름다운 자연환경과 더불어 다양한 관광 인프라를 갖춘 지역으로, 주거 환경으로서의 매력이 높습니다.

* 주변 교통상황

차량 이용 시 제주 시내 및 주요 관광지로의 이동이 용이한 해안도로 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용도 가능하나, 배차 간격이 다소 길 수 있습니다.

* 위치 및 주위환경

주변에는 다수의 관광객을 대상으로 하는 상업 시설, 숙박 시설, 식당 등이 발달해 있습니다. 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 형태를 보이며, 특히 관광 시즌에는 활기찬 분위기를 느낄 수 있습니다.

* 인접 도로상태

단지 앞으로 차량 통행이 가능한 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따른 토지이용계획 및 제한사항은 별도 확인이 필요합니다.

* 기타참고사항

제주도의 대표적인 관광지인 함덕 지역에 위치하여 생활 편의시설 및 관광 관련 시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건은 복잡한 권리 관계를 가지고 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 김찬규)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 16일

확정일자: 2022년 05월 16일

대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약

- 을구 1번 (2023-01-30 접수): 근저당권 (김난영, 195,000,000원) - 말소기준권리

- 을구 2번 (2024-02-21 접수): 주택임차권 (김찬규, 235,000,000원) - 말소 기준 권리보다 앞서 존재하며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있습니다.

- 갑 4번 (2022-05-16 접수): 소유권이전 3번 신탁등기말소

- 갑 5번 (2025-04-18 접수): 강제경매 (주택도시보증공사, 235,000,000원) - 말소 예정

- 갑 6번 (2025-04-30 접수): 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

* 물건명세서 참고사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번 주택임차권 (2024.02.21. 접수). 임차보증금 235,000,000원이며, 전입일자, 점유개시일자, 확정일자가 모두 2022.05.16.입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 임차권입니다.

* 권리분석 요약

등기부상 말소기준권리인 근저당권(을1)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을2)이 존재합니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 인수 권리사항입니다.

4. 상권분석

함덕리는 제주도의 대표적인 관광지 중 하나로, 풍부한 관광객 수요를 바탕으로 상권이 발달해 있습니다.

* 주요 상권 특징

물건지 주변에는 다양한 음식점, 카페, 편의점, 쇼핑 시설 등 관광객 및 주민을 위한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다. 특히 함덕해수욕장 인근은 여름철 성수기에는 유동인구가 매우 많으며, 연중 관광객의 발길이 끊이지 않는 지역입니다.

* 잠재적 상권 가치

지속적인 관광객 유입과 함께 지역 개발이 이루어지고 있어, 상권의 안정성과 성장 잠재력이 높다고 평가됩니다.

5. 생활정보

함덕 지역은 주거 생활 편의성과 관광 레저 활동을 동시에 누릴 수 있는 장점을 가지고 있습니다.

* 편의시설

단지 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 함덕 시내로 나가면 더욱 다양한 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다. (구체적인 학교 정보는 별도 확인 필요)

* 레저 및 여가

함덕해수욕장을 비롯한 해안 산책로, 올레길 등 자연 친화적인 레저 활동을 즐길 수 있는 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 2억 3천 5백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 경매 절차를 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 낙찰가의 상당 부분을 차지하는 금액이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

* 관광지 특성으로 인한 시세 변동성

함덕 지역은 관광 수요에 민감하게 반응할 수 있어, 부동산 시장의 변동성이 일반 주거 지역보다 클 수 있습니다.

* (확인된 혐오시설은 없음)

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았으나, 향후 개발 계획 등은 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아름다운 제주 함덕의 입지와 풍부한 생활 편의시설, 관광 인프라를 갖춘 아파트입니다. 하지만 2억 3천 5백만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 권리 부담이 존재하여, 신중한 접근과 면밀한 권리 분석이 필수적입니다. 보증금 인수 리스크를 감안한 입찰 전략이 요구되며, 이를 극복한다면 함덕 지역의 우수한 입지를 활용한 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지조건

제주도의 대표 관광지인 함덕해변 인근에 위치하여 자연환경과 관광 인프라를 동시에 누릴 수 있습니다.

* 신축 아파트

비교적 최근에 건축된 함덕더마루 아파트로, 시설 노후도가 낮습니다.

* 임차인 보증금 인수 후 시세차익 기대 (철저한 분석 시)

대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하고, 임차인 보증금 인수 부담을 감수한 후에도 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 장기적인 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 269,000,000원이나, 235,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 매우 큰 위험 요소가 존재합니다. 낙찰자가 인수해야 할 금액이 보증금액보다 적을 경우, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 금액이 발생합니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 철저히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

임차인 보증금(235,000,000원)을 제외하고, 본 물건의 순수한 가치를 고려했을 때, 보증금 인수 부담을 감안한 적정 입찰가는 감정가 이하로 결정될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 200,000,000원

(상기 입찰가는 보증금 인수 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 임차인 보증금의 배당 예상액을 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.