나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1175 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 264-5 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 탐라 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '수산초등학교' 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통 사정 보통임.

형태 및 이용상태

-일련번호(1) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거기타(건부지)로 이용중임. -일련번호(3) 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1,3): 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-일련번호(1,3) 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06) (국토교통부 제2024-456호 장애물제한표면)<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(2024-09- 04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2 공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14))임.

제시목록 외의 물건

일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄹ) 및 일련번호(3) 지상에 제시외건물(ㄷ)이 소재함. 제시외건물(ㄱ)은 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장에 '한호진' 소유로 등재된 건물인 바 경매진행시 참고하시기 바람. 제시외건물(ㄴ)은 일련번호(1) 토지와 인접 필지인 수산리 264-2번지(지목 도로)에 걸쳐서 소재하는 것으로 판단되며 정확한 위치 및 경계 등은 지적 측량을 요하는 바 경매진행시 참 고하시기 바람. [위치에 대한 판단은 지적도 및 항공사진 등을 참고한 육안에 의한 판단이므 로 정확한 내용은 정밀 측량을 요함.] 제시외건물(ㄹ)은 제시외건물(ㄱ) 내부에 소재하는 저온저장고로서 관계인(소유자 가족)이 다른 곳으로 이전하여 재설치할 것이라 하여 별도로 평가하지 아니하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2) 시멘트블록조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 타일마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임. -일련번호(4) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층으로서, 외벽: 타일마감 등 내벽: 벽지마감 등 바닥: 타일마감 등 창호: 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2): 일반건축물대장상 용도는 단독주택(변소)이며 변소로 이용중임. 일련번호(4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2): 기본위생설비 등이 되어 있음. 일련번호(4): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형냉방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

일련번호(4) 건물 부합물인 제시외건물(ㄷ) 경량철골조 판넬지붕 단층 보일러실이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -일련번호(4) 건물 상부에 다락이 소재하여 건물 평가시 이를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 6-1.은 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1175 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 264-5

* 토지면적: 200.00㎡ (약 60.5평)

* 건물면적: 68.55㎡ (약 20.7평) (주요 건물 기준)

* 용도: 본건은 창고시설로 등기/등록되어 있으나, 토지 및 건물 감정평가서상 주거용 건부지 및 단독주택(변소) 등으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. (JSON 정보상 주 용도: 창고시설, 사용승인일: 1983.07.05)

* 감정가: 131,973,040원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 6-1.은 매각 포함.

* 물건명세서 작성일: 2026-06-30

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '수산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 일련번호(1): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주거기타(건부지)로 이용 중입니다.

* 일련번호(3): 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시(전부제한))

* 장애물제한표면구역(2024-09-06)

* 역사문화환경보존지역(2024-09-04)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-11-06)

* 제2공항개발사업예정지역 및 주변지역(2024.11.15~2026.11.14)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 18일 접수된 서귀포시축산업협동조합의 근저당권(을1, 토지) 및 성산일출봉농업협동조합의 근저당권(을1, 건물)입니다.

* 등기부채권총액:

* 토지 등기부채권 총액: 1,186,395,313원

* 건물 등기부채권 총액: 1,450,395,313원

* 권리 분석 상세:

* 등기사항을 종합해 볼 때, 말소기준권리 설정 이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 지상권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 최종적인 권리 소멸 여부는 법원 매각 허가 결정 및 등기 말소 절차 완료 시점을 기준으로 판단해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 제주 서귀포시 성산읍 수산리의 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역에 위치합니다.

* 주요 시설: '수산초등학교'와 인접하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 활용 용도: 현재 토지는 주거용 건부지로, 건물은 단독주택(변소) 및 단독주택으로 이용되고 있으나, 공부상 주 용도는 '창고시설'로 등록되어 있습니다. 이러한 용도 간의 차이는 추후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

* 개발 잠재력: 본건이 제2공항 개발사업 예정 지역 및 토지거래허가구역에 포함되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 주변 편의시설: '수산초등학교'가 인접해 있습니다. (추가적인 생활 편의시설 및 혐오시설 정보는 현장 답사를 통해 확인이 필요합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물:

* 토지 지상에 여러 제시외 건물이 소재하며, 이 중 일부(ㄱ)는 등기부상 타인 소유로 기재되어 있습니다.

* 제시외 건물(ㄴ)은 인접 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 판단되며, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 제시외 건물(ㄹ)은 평가에서 제외되었으며, 관계인에 의해 이전 설치될 예정입니다.

* 제시외 건물(6-1)은 매각에 포함되나, 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재합니다.

* 건축물 공부와의 차이: 건축물대장상 용도(창고시설)와 실제 이용 현황(단독주택, 변소) 간의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 실제 임대 관계 및 차임 등이 미상인 점은 잠재적 명도 또는 권리 관계 확인 시 유의해야 할 부분입니다.

* 제2공항 개발사업 영향: 개발 사업 예정 지역으로 지정된 만큼, 사업 추진 과정에서 토지 이용 계획 변경, 보상 등의 변동 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 매수 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있습니다. 허가 절차 및 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 인접 필지 문제: 제시외 건물(ㄴ)이 인접 필지(수산리 264-2번지, 지목 도로)에 걸쳐 있는 점은 추후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 제주 서귀포시 성산읍 수산리 일대에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건으로, '수산초등학교' 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 200㎡ 토지와 68.55㎡ 건물을 포함한 감정가는 131,973,040원입니다.

* 등기부상 다수의 채권 권리가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, 제시외 건물 관련 복잡한 문제, 공부와의 용도 차이, 토지 이용 제한, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

* 제2공항 개발사업 예정지 편입이라는 잠재적 개발 호재를 가지고 있어, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제2공항 개발사업 예정 지역 포함으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 복잡한 권리 관계 및 제시외 건물 등으로 인한 시장 저평가 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 인한 다양한 활용 방안 모색 가능.

* 성산읍 지역의 관광 및 개발 수요 증가에 따른 수혜 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 131,973,040원을 기준으로 입찰가 산정을 진행합니다.

* 다만, 본 물건은 제시외 건물 처리 문제, 공부와의 용도 불일치, 다수의 토지 이용 제한, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크가 다수 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석, 명도 예상 비용 산출이 필수적입니다.

* 또한, 제2공항 개발 사업의 실제 진행 상황 및 토지거래허가구역 지정에 따른 영향 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 상기 요인들을 종합적으로 고려하여, 물건의 실질 가치와 예상되는 부대 비용, 명도 비용 등을 반영한 합리적인 입찰가를 산정하시길 권장합니다. (본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.