나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7923 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 102동 3층 304호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7923 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 102동 3층 304호 연립주택 경매

• 사건번호: 2025타경7923
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 월드컵로 77 법환 코아루, 102동 3층 304호
• 용도: 연립주택

제주지방법원 경매1계 2025타경7923 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 월드컵로 77 법환 코아루, 102동 3층 304호 | 감정가: 400,000,000원 | 최저가: 280,000,000원 | 용도: 연립주택

1. 제주 지원 2025타경7923 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7923 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 1571 법환코아루 102동 3층 304호

용도: 연립주택

감정가: 400,000,000원

토지면적: 139.23㎡ (약 42.11평)

건물면적: 84.28㎡ (약 25.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상4층 중 3층 304호 (사용승인일: 2019.7.29.)

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동에 소재하며, '제주월드컵경기장'에서 남서측 직선거리 약 270m 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택과 일부 근린생활시설, 농경지가 혼재된 시가지 외곽 주거지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 근거리에 일주동로(지방도1132번)가 위치하고 있어 교통이 비교적 편리합니다. 또한, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 수월합니다.

1.3. 권리분석

등기사항전부증명서상 '주택임차권' 등기(채충희, 임차보증금 170,000,000원)가 확인됩니다. 임대차계약일자는 2021년 5월 8일이며, 주민등록일 및 확정일자가 2021년 5월 18일로, 임차인이 대항력 및 우선변제권을 확보했을 가능성이 있습니다.

본 경매 사건의 말소기준 권리(통상 근저당 등)와 임차권 등기일(2021년 5월 8일)의 선후 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다. 만약 임차권이 말소기준 권리보다 선순위라면, 임차보증금 전액이 낙찰자에게 인수되어 추가 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 상세한 권리관계 및 임차인의 대항력 여부에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 법환동은 제주월드컵경기장 인근으로, 주거단지와 상업시설, 그리고 일부 녹지 공간이 어우러진 지역입니다. 단지 서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로인 월드컵로와 접하고 있어 차량 통행이 원활하며, 이를 통해 서귀포 시내 및 주요 도로로의 접근성이 좋습니다. 시가지 외곽에 위치하나, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 배후 주거 단지의 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 기본 급배수, 위생 설비 및 가스보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하여 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 생활하는 데 불편함이 적을 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

주요 리스크 요인은 임차인의 존재입니다. 주택임차권 등기가 설정되어 있어 임차보증금 인수 가능성이 있으며, 임차인의 명도 조건 및 점유 여부를 철저히 확인해야 합니다.

또한, 토지 이용계획상 몇 가지 제한사항이 있습니다. 본건은 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉), 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 특히 가축사육제한구역으로 인해 인근에 축사 등이 있을 경우, 냄새나 소음 등 생활 불편이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 시설 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 관련 사항은 잠재적 불편 요소로 고려될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 연립주택으로, 건물 상태 및 입지 조건 면에서 긍정적인 평가가 가능합니다. 제주월드컵경기장 인근의 주거지역에 위치하며 교통 접근성이 우수합니다. 하지만, 선순위 임차인의 존재 가능성과 토지 이용 제한사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 중요한 요소입니다. 이러한 리스크 요인을 철저히 검토하고, 추가적인 권리 분석 및 현장 조사를 통해 명확한 인수 조건 등을 파악하는 것이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축급 연립주택으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 가능성이 높습니다.

제주월드컵경기장 인근으로 생활 편의시설 및 교통망 접근성이 우수하며, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

다만, 앞서 언급된 임차인 관련 부담 및 토지 이용 제한 사항을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 권리관계 명확화와 명도 가능성 확인이 투자의 성공을 좌우할 것으로 보입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매1계