나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7931 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2003-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '혼인지' 북서측 인근에 위치하며, 본건 부근은 임야, 전 및 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '전' 및 '일부 자연림'임.
일련번호 2: 인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '토지임야'임.

인접 도로상태

일련번호 1: 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접함.
일련번호 2: 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 공법상 제한사항(토지이용계획사항)참조.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 지분매각, 조경수 매각 제외
-공유자의 우선매수권 인정
-목록 1. 지상에 소재하는 견사 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 제주지방법원 2025타경7931 (1)

1.2. 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 2003-1

1.3. 용도: 임야

1.4. 감정가: 618,078,270원

1.5. 토지 면적

* 총 면적: 20,230.00㎡ (약 6,120.82평)

* 매각 대상 지분 면적: 2,903.00㎡ (약 878.17평)

1.6. 건물 현황: 해당 없음

1.7. 경매 구분: 부동산강제경매

1.8. 채권자: 강OOOOOOO

1.9. 특이사항: 중복사건, 지분매각, 공유자우선매수신고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 '혼인지' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 임야, 전(밭), 과수원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 동측으로 노폭 약 12미터 내외, 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 북서측으로는 노폭 약 3미터 내외의 막다른 포장도로와 접합니다. 또한 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와도 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 갑구 26번, 2024년 8월 2일 접수된 주식회사경일건설산업의 지분 가압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 을구 7번 근저당권 (부경원예농업협동조합) 역시 말소 대상입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

* 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.5. 총 채권액

* 등기부상 채권 총액은 543,981,591원입니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.7. 공유자 우선매수권

* 본 물건은 토지 지분 매각 건으로, 공유자의 우선매수권이 인정됩니다. 이로 인해 다른 공유자가 해당 지분을 낙찰받을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 토지 이용 현황

* 주변 지역은 임야, 전(밭), 과수원 등 농림업 관련 토지가 주를 이루고 있습니다.

4.2. 개발 가능성

* 본건은 보전관리지역 및 자연환경보전지역에 해당하며, 제주4.3사건 희생자 추모지구 관련 제한 사항이 있을 수 있습니다.

* 향후 관련 법규 및 토지 이용 계획을 면밀히 검토하여 농업, 임업 시설 또는 전원형 주택 단지 개발 등의 잠재력을 파악하는 것이 중요합니다.

4.3. 혐오시설 유무

* 해당 소재지 및 주변 지역에 대해 검색한 결과, 명확하게 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 성산읍 중심지와 서귀포시 주요 상업 및 행정 시설까지는 차량 이동을 통해 접근 가능합니다.

5.2. 인근 관광지

* 본건 인근에 주요 관광 명소인 '혼인지'가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘 존재

* 토지 지상에 공부상 표시가 없는 분묘 2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 추후 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 발생 및 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 지분 매각

* 전체 토지 면적 중 일부 지분만 매각 대상이므로, 나머지 공유자들과의 원만한 관계 설정 및 토지 이용 시 협의 과정이 필수적입니다.

6.3. 공유자 우선매수권

* 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 높아, 일반 경쟁 입찰과는 다른 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 매각 제외 물건

* 지상 조경수와 목록 1. 지상에 소재한 견사는 매각에서 제외됩니다. 특히 조경수는 임차인이 식재 및 관리 중인 것으로 파악되어, 낙찰 후 해당 물건에 대한 추가적인 확인 및 처리가 필요합니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 불명확하여, 토지 점유자와의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.6. 중복 사건

* 본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 경매 사건과의 연관성 및 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

* 제주 서귀포시 성산읍 온평리 소재 임야로, 총 20,230㎡ 중 2,903㎡의 지분이 강제 경매로 나왔습니다. 감정가는 618,078,270원이지만, 지분 매각임을 감안하여 지분 가치를 정확히 산정해야 합니다.

7.2. 권리 관계

* 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 총 채권액이 전체 감정가를 상회하는 점은 참고할 필요가 있습니다.

7.3. 주요 특이사항

* 분묘 존재 및 기지권 불분명, 지분 매각, 공유자 우선매수권, 매각 제외 물건(조경수, 견사), 임대 관계 미상 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

7.4. 투자 가치

* 성산읍의 지역적 특성과 관광 개발 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 다만, 물건의 복합적인 특성을 충분히 이해하고 리스크 관리가 가능한 투자자에게 적합합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 잠재력

* 제주도의 주요 관광지이자 개발 지역인 성산읍 일대의 미래 가치 상승 잠재력.

8.2. 용도 활용 가능성

* 보전관리지역 및 자연환경보전지역 등 현행 용도지역 내에서 가능한 개발 및 활용 방안 모색 시 가치 증대 기대.

8.3. 상대적 저가 매수 기회

* 지분 매각, 분묘 존재, 공유자 우선매수권 등 복합적인 요인으로 인해 전체 토지 가치 대비 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

* 감정가 (전체 토지): 618,078,270원

* 매각 대상 지분 면적: 2,903.00㎡ (약 878.17평)

* 추정 지분 감정가: 약 88,756,143원 (2,903.00㎡ / 20,230.00㎡ * 618,078,270원)

* 인수 보증금: 0원

* 고려 사항: 지분 매각, 분묘 존재 및 기지권 불확실성, 공유자 우선매수권, 매각 제외 물건(조경수, 견사), 임대 관계 미상 등 제반 리스크 요인.

9.2. 제안가

* 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 산정된 지분 감정가 대비 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 권장 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 85,000,000원

* 목표 입찰가: 약 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.