나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1173 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 3861 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 신창리 소재 ""신창풍차해안"" 남서측 인근에 위치하는 토지(1필지)로서, 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 전 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 3 ~ 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항
본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되므로, 경매진행시 관련사항을 해당 관청에 재확인하시기 바람.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호: 제주지방법원 2025타경1173 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 용수리 3861

용도: 전 (농지)

감정가: 471,747,000원

토지면적: 2347.00㎡ (약 710.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경:

본건은 제주시 한경면 신창리 소재 "신창풍차해안" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지대입니다.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 전(농지)으로 이용 중입니다. 토지 경계에는 낮은 돌담이 축조되어 있습니다.

* 인접 도로상태:

본건 북측으로 폭 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다. 본 경매 절차를 통해 모든 등기된 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

제공된 정보상 본 건에 대한 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 등기부요약:

소유권이전 (갑1): 양관봉 (1988-01-09)

소유권이전 (갑2): 양병규 (2019-04-05, 증여)

근저당권 (을1): 한경농업협동조합 (108,000,000원, 2019-05-29, 말소기준권리)

근저당권 (을4): 국민은행 (120,000,000원, 2023-03-22, 매각으로 소멸)

근저당권 (을5): 국민은행 (60,000,000원, 2023-07-20, 매각으로 소멸)

임의경매개시결정 (갑3): 국민은행 (154,706,912원, 2025-04-17, 매각으로 소멸)

가압류 (갑4): 농업협동조합중앙회 (12,189,532원, 2025-05-16, 매각으로 소멸)

* 등기부채권 총액: 300,189,532원 (매각으로 소멸될 예정인 채권의 총합)

1.3. 상권분석

본 건은 제주시 서부의 농업 활동이 활발한 지역에 위치하며, 인근에는 제주 서부의 주요 관광지 중 하나인 "신창풍차해안"이 있습니다.

* 관광자원 인접: "신창풍차해안"과 가까워 지역의 관광 매력도를 이용할 잠재력이 있습니다.

* 전원적 환경: 농경지, 임야, 주택 등이 혼재되어 있어 전원생활 또는 농업 관련 사업을 고려하는 경우 적합한 환경을 제공합니다.

* 기본적인 생활 기반: 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점, 농협 등이 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

지역 내 기본적인 생활 정보는 다음과 같습니다.

* 주변 편의시설:

본건 소재지 인근에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 농협 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 또한, "신창풍차해안"과 같은 관광 자원 접근성이 좋습니다.

* 교육시설:

제주시 한경면 지역 내에 초등학교 및 중학교가 위치하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 의료시설:

가까운 시내 또는 읍면 지역의 병원 및 의원 시설을 이용하는 것이 일반적일 것입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 농지취득자격증명 필수 제출:

본 물건은 농지로서, 매수인은 반드시 매각결정기일까지 해당 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 않을 경우 매수신청보증금을 반환받지 못하는 중요한 조건이므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. 농지법 개정으로 인해 농지위원회 심의가 필요한 경우, 14일 이내 발급이 가능함을 알려드리며, 입찰 전에 미리 신청 가능 여부를 해당 행정 관청에 확인하시는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획상의 제약:

본 건은 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 활용에 있어 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상:

현재 임대차 관계가 확인되지 않아 인수할 권리는 없으나, 토지의 실제 이용 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

제공된 정보만으로는 본 건 주변에 혐오시설(예: 축사, 폐기물 처리 시설 등)이 존재하는지 여부를 파악하기 어렵습니다. 향후 현장 조사 또는 관계 기관 문의를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면의 아름다운 해안 경관과 인접한 전(농지)입니다.

경작지로 이용 중이며, 기본적인 도로 접근성은 양호한 편입니다.

권리 관계상으로는 말소기준권리인 한경농업협동조합의 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

다만, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이는 본 건 취득에 있어 가장 중요하게 고려해야 할 관건입니다. 또한, 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 등 토지 이용계획상의 제한 사항도 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 제주도의 아름다운 자연환경 및 관광 명소(신창풍차해안)와의 인접성.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 전원생활, 농업, 혹은 장기적인 관점에서 제주도 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력.

* 자연경관이 수려한 지역의 토지라는 점으로 인한 희소성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 471,747,000원

* 매각으로 소멸될 권리 총액: 300,189,532원

* 본 물건의 가장 큰 특징이자 제약 요건은 농지라는 점과 그에 따른 농지취득자격증명 발급의 필수성입니다. 이는 취득 가능 여부를 결정하는 중요한 요소이므로, 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용상의 제한 사항도 잠재적 활용 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 제주 서부 지역의 유사 농지 거래 사례, 향후 지역 개발 계획, 투자 목적(실거주, 농업, 투자 등)을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 보수적인 관점에서는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 제약 조건들을 감안하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.