나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7862 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3999-1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7862 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3999-1 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경7862
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모로289번길 3
• 용도: 단독주택

제주지방법원 경매2계 2025타경7862 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모로289번길 3 | 감정가: 1,305,800,400원 | 최저가: 639,842,000원 | 용도: 단독주택

1. 제주지방법원 2025타경7862 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경7862 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 3999-1

용도: 단독주택

감정가: 1,305,800,400원

토지면적: 1376.00㎡ (약 416.24평)

건물 (주택, 현황): 약 52.4㎡ (약 15.85평)

건물 (부속건물, 현황): 약 24.2㎡ (약 7.32평)

제시외 건물/구조물: 46.40㎡ (약 14.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

소유자: 이OO

채무자: 백OO

채권자: 개OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ‘대정초등학교’에서 남동측으로 직선거리 약 290m 지점에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재된 지역으로, 생활 기반 시설 접근이 용이한 입지입니다.

1.3. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지방도 제1132호선(일주서로)이 위치하여 광역적인 이동이 편리합니다. 또한, 인근 간선도로(상모로) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 보통 수준의 여건을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 토지와 건물, 그리고 제시외 건물까지 일괄 매각 대상입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자는 백OO, 채권자는 개OOOOOOOOO입니다. 현재까지 확인된 권리 관계는 경매 절차에 따라 정리될 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 지역은 상업지역으로 분류되어 있어, 단독주택뿐만 아니라 근린생활시설 및 기타 상업 활동이 가능한 잠재력을 가지고 있습니다. 대정초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 배후 주거 단지 또한 존재합니다.

1.6. 생활정보

교육 시설로는 대정초등학교가 직선거리 약 290m 거리에 위치하여 도보 통학이 가능한 점이 장점입니다. 또한, 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 다만, 종합병원 등 대규모 의료 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(목록 2, 3)는 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있습니다.

토지(목록 2)는 인접 도로(폭 약 4~5m)에 접하고 있으며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지(목록 3)는 지적상 맹지이나, 목록 2 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

1.8. 건물 상태 및 제시외 물건

본건의 주건물은 1977년 사용 승인된 시멘트 블록조 단독주택으로, 현재 벽체 및 지붕 일부가 붕괴 및 파손된 상태입니다. 부속건물은 창고로 이용 중이며, 내부 확인은 불가하나 보일러 설비가 되어 있습니다. 공부상 면적과 현황 면적 간에 일부 차이가 확인됩니다.

제시외 물건으로는 블록조 보일러실, 창고, 다용도실 등과 바닥 포장, 수목 등이 소재하며, 제시외 수목 및 바닥 포장은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주건물의 심각한 파손 및 붕괴 상태로, 즉각적인 대규모 보수 또는 재건축이 필요합니다. 또한, 지적상 맹지인 토지(목록 3)의 경우, 건축 시 인접 토지(목록 2)를 통한 진출입로 확보가 필수적이므로 토지 이용 계획 시 신중한 접근이 요구됩니다. 공부상 면적과 현황 면적의 차이도 재건축 또는 증축 시 고려해야 할 사항입니다. 더불어, 고도지구, 방화지구 등 각종 지구 지정으로 인한 개발 행위 제한 가능성도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

제주 서귀포시 대정읍의 상업지역 내에 위치하여 입지 자체는 양호한 편이며, 초등학교 인근이라는 점은 긍정적입니다. 일괄 매각 대상이므로 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있습니다.

하지만 심각한 건물 노후 및 파손 상태, 맹지 존재, 공부와 현황의 면적 차이, 그리고 여러 개발 제한 구역 지정 등은 상당한 시간과 비용을 투입해야 해결할 수 있는 문제입니다. 따라서 본 물건은 단순 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 건물의 재건축 및 토지 개발에 대한 명확한 계획을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.11. 투자 포인트

대정초등학교 인근 상업지역이라는 입지는 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 건물 상태가 좋지 않아 철거 후 신축하거나 토지를 활용하는 방안이 유력하며, 일괄 매각으로 이러한 결정권을 투자자가 가지게 됩니다. 인근 지역의 개발 계획 및 도시 계획을 면밀히 검토하여 투자 가치를 높일 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매2계