나이스옥션 법원경매 마산 2023타경46 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1323-3 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경46 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1323-3 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매2계 2023타경46 | 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 133 | 감정가: 1,691,203,900원 | 최저가: 692,717,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 마산지원 2023타경46 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경46 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 1323-3

용도: 근린생활시설

감정가: 1,691,203,900원

토지면적: 1688.00㎡ (약 510.62평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1346.72㎡ (약 407.36평)

건물 제시외면적: 268.70㎡ (약 81.31평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성, 재매각, 유동화물건

주의사항:

일괄매각이며, 제시외건물도 포함입니다.

목록2. 건물은 2019년 11월 12일자로 무단증축으로 인한 위반건축물로 등재되어 있어, 매수인이 입찰 시 재확인이 필요합니다.

목록4. 옥상층의 이동 가능한 컨테이너박스 1개동은 매각에서 제외됩니다.

목록5.은 농지취득자격증명 제출이 필요하며(미제출 시 보증금 몰수), 현재 휴경지 상태입니다.

토지감정요항표 요약:

본건 토지는 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리에 위치하며, "광려중학교" 남동측 근거리에 소재합니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 산재하는 도시 근교 농촌 지대입니다.

토지 이용 현황은 일련번호 1, 3은 주상용 건부지로, 일련번호 5는 휴경지로 이용 중입니다.

부정형의 평탄한 토지이며, 차량 접근이 가능하고 주변 도로 상태도 양호합니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 해당하며, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(광려중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

건물감정평가요항표 요약:

건물은 철근콘크리트조 3층 건물(일련번호2)과 일반철골구조 단층 건물(일련번호4)로 구성되어 있습니다.

건물 이용 현황은 1층은 1,2종 근린생활시설, 2층은 현황 공실, 3층은 주택으로 이용 중이며, 일반철골구조 건물은 1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

급배수 및 위생 설비 등이 되어 있습니다.

건축물대장상 2019년 11월 12일자로 무단증축으로 인한 위반건축물로 등재된 사항이 있으니, 입찰 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리, 광려중학교 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 간선도로를 따라 근린생활시설도 산재해 있어 도시 근교 농촌의 특징을 보입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 단독주택과 농경지가 많아 비교적 조용한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일인(박OO)입니다.

권리 분석 시, 법정지상권 성립 가능성, 재매각 대상, 유동화 물건 등의 특이사항을 주목해야 합니다. 특히, 건물 일부(목록2)에 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 사항이 있는 점은 매수인이 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다. 농지취득자격증명이 필요한 토지(목록5)가 포함되어 있어, 관련 증명서를 제출하지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

본건은 근린생활시설로 이용 가능한 부지와 건물을 포함하고 있어 상가로서의 활용 가능성이 있습니다. 주변이 단독주택과 농경지 위주로 형성되어 있지만, 간선도로변으로 근린생활시설이 입지하고 있는 점을 고려할 때, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상가 운영에 적합할 수 있습니다. 다만, 도시 근교 농촌 지역의 특성상 배후 수요가 제한적일 수 있으므로, 상권의 성장 가능성 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

광려중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경 측면에서 고려해 볼 수 있습니다. 주변은 비교적 조용하고 한적한 주거 및 농업 지역의 특성을 띠고 있습니다. 도로망 접근성은 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물에 대한 무단증축 위반건축물 등재 사항입니다. 이는 철거 명령이나 이행강제금 부과 등 법적 제재로 이어질 수 있으며, 수리 또는 재건축 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 법정지상권 성립 가능성 여부도 확인이 필요하며, 재매각 물건의 경우 이전 입찰에서 낙찰되지 않은 원인에 대한 분석이 선행되어야 합니다. 옥상 컨테이너박스(매각 제외) 외에 제시외 물건이 더 있는지, 지적도상 공부와의 차이는 없는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 근린생활시설 용도의 부동산 경매 물건입니다. 광려중학교 인근의 도시 근교 농촌 지역에 위치하고 있으며, 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 무단증축 위반건축물 등재, 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 가능성 등 몇 가지 명확한 리스크 요소를 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 충분히 인지하고, 현장 조사 및 법률 검토를 통해 리스크를 최소화할 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 근린생활시설로서 지역 주민을 위한 상가 또는 주택 등으로의 다용도 활용이 가능합니다.

* 도시 근교에 위치하여 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 무단증축 위반건축물 등재 사항을 해결하고, 농지취득자격증명 발급 후 정상적으로 이용한다면 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

2. 주변 시설 및 혐오시설 분석

본건은 창원시 마산회원구 내서읍 신감리에 위치하며, 광려중학교 남동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 단독주택, 농경지가 주를 이루는 전형적인 도시 근교 농촌 지역의 형태를 띠고 있습니다. 검색 결과, 인근에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 지적된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 농경지가 분포하고 있으므로, 인근 농업 활동으로 인한 소음이나 냄새 등이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. 정확한 혐오시설 유무 및 주변 환경에 대한 판단은 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 가장 중요합니다.

2.1. 주변 시설

* 교육시설: 광려중학교 인근 위치

* 주거시설: 단독주택, 전원주택 등 분포

* 농경지: 주변에 넓게 분포

* 도로: 서측으로 포장도로 접합, 남측으로 일부 비포장도로 접합

* 기타: 간선도로를 따라 근린생활시설 일부 입지

2.2. 혐오시설

현재까지 검색된 정보상으로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 산재된 농업 시설이나 가축 사육 관련 시설이 있을 수 있으며, 이는 현장 확인이 필요합니다.

법원 정보

마산지원 경매2계