나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50439 [1] 전라남도 해남군 문내면 예락리 437 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50439 [1] 전라남도 해남군 문내면 예락리 437 대지 경매

• 사건번호: 2025타경50439
• 주소: 전라남도 해남군 문내면 예락리 437
• 용도: 대지

해남지원 경매3계 2025타경50439 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 예락리 437 | 감정가: 13,206,000원 | 최저가: 7,395,000원 | 용도: 대지

1. 해남지원 2025타경50439 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50439 (1)

소재지: 전라남도 해남군 문내면 예락리 437

용도: 대지

감정가: 13,206,000원

토지면적: 426.00㎡ (약 128.88평)

토지지분: 426㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항:

1. 주거용 건부지로 이용 중

2. 본건 토지 지상에 타인 소유(미등기 건축물대장 존재)의 주택, 부속사, 창고 소재 - 매각 제외

3. 본건 토지와 인접 필지(동소 438-3, 439-3번지) 지상에 수목이 식재된 것으로 보이나, 지적경계 및 수목의 위치는 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함 - 매각 제외

4. 지상건물을 위하여 이 사건 토지의 대지 부분에 법정지상권이 성립할 여지가 있음 (법정지상권의 성립으로 인한 부담을 감안한 토지의 가격은 10,788,000원임 - 감정평가서 참조)

1.2. 입지 조건

본건은 전라남도 해남군 문내면 예락리에 위치하며, 주변은 전·답·임야 및 주택 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 토지 자체는 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다. 지방도 806호선 및 827호선이 인접해 있어 해남읍, 화원면, 진도군 방면으로의 접근성이 양호한 편입니다. 또한, 문내면사무소가 위치한 지역과 비교적 가까워 기본적인 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 전반적으로 농촌 지역의 특성상 대중교통보다는 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 법정지상권 성립 가능성입니다. 현재 본건 토지 지상에 타인 소유의 미등기 주택, 부속사, 창고가 소재하고 있으며, 이러한 지상 건물을 위하여 토지에 법정지상권이 성립될 여지가 있습니다. 감정평가서상 법정지상권 성립을 감안한 토지 가격은 10,788,000원으로 산정되었습니다. 이는 낙찰 후에도 법정지상권으로 인한 제약이 발생할 수 있음을 시사합니다. 또한, 지적 경계가 불명확한 인접 필지의 수목 식재 부분이 매각 제외되어 있어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권 분석

소재지가 농촌 지역인 문내면 예락리에 위치하고 있어, 대규모 상권 형성은 기대하기 어렵습니다. 인근에 주거용 건부지로 이용되는 토지가 있고, 미등기 건축물이 소재하는 것으로 보아 일부 지역 주민들을 위한 소규모 생활권 상권이 형성되어 있을 수 있습니다. 다만, 최근 부동산 실거래가 정보가 많지 않고, 주로 토지나 농지에 대한 매물이 검색되는 것으로 보아, 현재로서 활발한 상권 형성은 미미한 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활 정보

문내면은 역사적으로 이순신 장군의 명량대첩과 관련된 유적지가 있는 지역으로, 우수영 문화마을 등 역사·문화적 관광 자원이 있습니다. 지역 내에는 우수영초등학교, 우수영중학교 등이 소재하고 있으며, 문내면사무소가 있어 기본적인 행정 서비스를 이용할 수 있습니다. 생활 편의 시설은 면 소재지 중심으로 형성되어 있을 것으로 예상되나, 대도시 수준의 편의 시설을 기대하기는 어렵습니다. 교통으로는 시내버스가 운행되고 있으나, 노선이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건 토지의 가장 큰 잠재적 리스크는 법정지상권의 성립 가능성입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 지상 건물 소유자의 토지 사용을 인내해야 하며, 이는 토지의 활용도 및 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한, 타인 소유의 미등기 건물이 소재하고 있어 명도 시 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 경계가 불명확한 부분과 인접 필지의 수목이 매각 제외된 점도 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 검색 결과, 과거 문내면에 축산 폐수를 이용한 바이오가스 생산 시설 건립 관련 주민 반대 사례가 있었으나, 이는 특정 지역에 대한 내용으로 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 해남군 문내면 예락리의 대지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중이며, 매각 대상은 토지입니다. 법정지상권 성립 가능성이 있는 타인 소유의 건물이 소재하고 있어, 이를 감안한 10,788,000원의 토지 가격이 감정평가되었습니다. 경매 절차상 건물은 매각 대상에서 제외되며, 법정지상권의 성립 여부 및 그로 인한 토지 이용의 제약이 본건의 핵심적인 가치 평가 요소가 될 것입니다. 농촌 지역의 특성을 감안할 때, 토지 자체의 활용도나 매력은 법정지상권 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 법정지상권 부담으로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 토지 취득이 가능할 수 있습니다. (단, 법정지상권 성립 시 토지 활용에 제약이 따름)

* 법정지상권 해결 시 가치 상승: 만약 지상 건물과의 협의를 통해 법정지상권 문제를 원만히 해결하거나, 건물을 철거할 수 있다면 토지 본연의 가치를 회복할 수 있습니다.

* 농촌 지역 토지: 전원생활, 주말농장, 귀농·귀촌 등 실수요 목적의 투자자에게는 고려해 볼 만한 대상이 될 수 있습니다.

* 역사·문화 관광 연계: 명량대첩 관련 유적지 및 우수영 문화마을 등 주변 관광 자원과의 연계를 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계