나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50431 [1] 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-31 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,2)은 전라남도 완도군 보길면 부황리 소재""보길면사무소""북동측 인근에 위치하며, 주위환경은 근린생활시설 및 관공서, 소규모 양식장설비 등이 소재하는 해안가 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재해 지역 내 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형 평지로 도로로 이용중임.
기호 2) : 세장형의 평지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1,2) : 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 (3층), 인테리어 마감 등,
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

1층 : 일반음식점, 2층 : 당구장, 3층 : 여관으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설,화재탐지경보설비, 기름보일러에 의한 난방설비(3층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1층 일반음식점 일부인 30.20㎡를 2004년 1월 8일에 증축 하였으며, 2층은 현재 휴업중임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(3-1, 3-2) 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 해남지원 2025타경50431 (1)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 부황리 1-31

용도: 근린시설

감정가: 582,483,760원

토지 면적: 522.00㎡ (약 157.90평)

건물 면적: 568.08㎡ (약 171.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 노OOOOOOO (노화농업협동조합)

2. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 보길면 부황리 소재 '보길면사무소' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설, 관공서, 소규모 양식장 설비 등이 혼재하는 해안가 상가지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근 아스팔트 포장도로 등으로 지역 내 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

기호 1) 토지(도로 이용 중)와 기호 2) 토지(상업용 건부지 이용 중) 모두 북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

2.1. 주변시설

본건 소재지인 완도군 보길면 부황리는 다도해해상국립공원 내에 위치하며, 아름다운 자연경관과 역사적 유적(윤선도 원림)을 갖춘 지역입니다.

주변에는 보길면사무소, 보길중학교, 보길초등학교, 보길파출소, 보길우체국, 노화농협보길지점, 소안수협보길지점 등 공공기관 및 금융시설이 소재합니다.

또한, 윤선도원림, 세연정, 곡수당 등 문화 유적지가 인접해 있으며, 예송리 자갈 해변 등 관광 명소가 있습니다.

숙박 시설로는 완도 해조류 스파랜드 호텔, 블랙스톤펜션, 그섬애펜션, 해그림펜션 등이 있으며, 카페 및 음식점도 다수 분포하고 있습니다.

현재 제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 노화농업협동조합의 근저당권(2022.12.01. 접수)보다 후순위로 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 다음과 같은 사항들을 반드시 확인해야 합니다.

3.1. 인수 대상 권리

* 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위로 대부분 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-06-01

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-11-15

대항력: 있음

비고: 금액이 미상(0원)으로 기재되어 있어, 인수 여부 및 금액에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2019-04-01

대항력: 있음

비고: 보증금 20,000,000원 인수 예상됩니다.

인수 보증금 합계 (박 임차인): 20,000,000원

3.3. 기타 특이사항

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 경매 절차의 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 감정평가요항표 상 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)이 소재하며, '주의사항' 및 '물건명세서'에 따르면 매각에 포함됩니다. 이는 별도의 관리 및 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 '근린생활시설' 용도로, 1층은 일반음식점, 2층은 당구장(현재 휴업 중), 3층은 여관으로 이용 중인 복합 상가 건물입니다.

해안가 상가지대에 위치하여 관광객 수요와 지역 주민 수요를 동시에 기대할 수 있는 입지입니다.

다만, 2층 당구장 휴업 상태는 상권 활성화에 일부 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 보길면 소재지로, 보길면사무소, 학교, 금융기관 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 관광자원으로는 윤선도 원림, 세연정, 예송리 자갈 해변 등이 있어 관광객 유입 가능성이 있습니다.

인근에 숙박 및 식음료 시설이 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 고 , 김 임차인의 경우 보증금 및 차임이 '0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수해야 할 보증금이나 추가적인 권리관계가 존재할 가능성이 있습니다. 반드시 사전에 철저한 조사를 통해 권리관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 중복사건: 중복 경매 사건으로 인해 절차상 복잡성이나 경매 일정 변동 가능성이 존재합니다.

* 건물 구조 및 이용 상태: 1층 증축 부분, 2층 휴업 상태 등 건물 이용 현황에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용: 도로로 이용 중인 토지(기호 1)와 건부지로 이용 중인 토지(기호 2)의 정확한 이용 현황 및 경계 확인이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 보길면의 해안가 상가지대에 위치한 근린생활시설로, 관광지 인근이라는 이점을 가지고 있습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하며, 기본적인 편의시설 및 관광자원 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 일부 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어 인수해야 할 보증금이나 추가적인 부담이 발생할 리스크가 존재합니다. 또한 중복사건으로 인한 절차적 복잡성도 고려해야 할 사항입니다.

따라서, 본 물건은 잠재적 가치에 비해 인수해야 할 임차 보증금 및 기타 부대 비용을 신중하게 검토한 후 입찰에 참여해야 할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 보길면 해안가 상가지대 위치: 관광지 인근으로 배후 수요가 기대됩니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 개발 또는 재건축 시 용이성을 확보할 수 있습니다.

* 다양한 용도의 건물: 음식점, 여관 등 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

* 주변 관광자원 연계 가능성: 윤선도 원림, 예송리 해변 등과 연계한 상업 활동이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 582,483,760원입니다.

임차인 박 의 보증금 20,000,000원을 인수해야 하며, 대항력 있는 임차인 고 와 김 에 대한 추가 인수 보증금 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 해당 물건의 낙찰가는 감정가를 상회하는 금액보다는, 인수해야 할 총 보증금 및 제반 비용, 향후 예상되는 임대수익률, 건물 및 토지의 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 추가적인 권리관계 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.