나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50440 [1] 전라남도 해남군 북평면 평암리 687 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 해남군 북평면 평암리 소재 ""평암마을"" 내에 위치한 부동산으로서,
주위한경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 순수 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 사다리형, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2): 북측으로 세로(가)에 접하고, 서측으로 세로(불)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)
기호(2): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역),
소하천예정지(평암3천_소하천예정지)

제시목록 외의 물건

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-가): 목조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호: 목재창호 등임.

기호(3-나): 블럭조 강판지붕 단층 건물로서,
벽체: 몰탈 위 페인팅 마감 등임.

이용상태

기호(3-가): 주택으로 이용중임.
기호(3-나): 창고로 이용중임.

설비내역

기호(3-가): 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

""감정평가액의 산출근거 및 결정 의견"" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각 ,제시외 건물(목록 2-1~2-2) 및 수목 매각 포함
2. 목록 1. 토지 소재 가설건축물(비닐하우스) 매각 제외
3. 목록 2. 토지의 북측 및 서측 일부는 현황 도로로 이용중이고, 기준시점 현재 공법상 제약(소하천예정지 저촉 등)을 받고 있음
4. 목록 3. 공부상 단층 화장실 2.44㎡은 멸실
5. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50440 (1)

소재지: 전라남도 해남군 북평면 평암리 687

용도: 단독주택

감정가: 55,123,000원

토지면적: 783.00㎡ (약 236.86평)

건물면적: 132.01㎡ (약 39.93평)

건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO (현황: 이경현)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 해남군 북평면 평암마을 내에 위치하며, 주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 순수 농촌 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 북측으로 세로(가)에, 서측으로 세로(불)에 접하고 있어 도로 접근성은 무난한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 현재 소유자는 박진순이며, 소유권 이전 내역은 2002년 1월 9일 김윤형에서 박진순으로, 2024년 3월 29일 박진순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2024년 5월 22일 접수된 주식회사에이치플러스대부의 근저당권(15,000,000원)입니다.

그 외 근저당권, 가압류, 임의경매 등 총 50,561,643원의 채권 총액이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정 권리에 해당되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

채권자 이OO (이경현)는 근저당권과 임의경매를 신청한 것으로 확인됩니다.

따라서, 낙찰자는 등기부상 인수할 권리가 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하여 주변 상업 시설이 매우 제한적입니다. 일상생활에 필요한 기본적인 편의 시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 대규모 상업 지역이나 중심 상권과는 거리가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 농경지와 단독주택이 분포하는 조용한 마을입니다. 인근에 버스 정류장이 있으나 배차 간격이 길 수 있습니다. 생활 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 차량을 이용하여 인근 읍면 지역으로 이동해야 접근이 용이합니다. 주거 환경 자체는 전원생활을 원하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 일괄매각 대상에 제시외 건물(목록 2-1~2-2) 및 수목이 포함됩니다.

2. 토지 소재 가설건축물(비닐하우스)은 매각에서 제외됩니다.

3. 토지의 북측 및 서측 일부가 현황 도로로 이용 중이며, 기준시점 현재 소하천예정지 저촉 등 공법상 제약을 받고 있습니다.

4. 공부상 단층 화장실 2.44㎡은 멸실되었습니다.

5. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

6. 건물 이용 현황상 주택(기호 3-가) 외 창고(기호 3-나)로 이용 중이며, 임대 관계는 미상입니다.

7. 토지 이용계획상 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든 가축 사육 제한 구역)이며, 일부 토지는 소하천예정지(평암3천_소하천예정지)에 해당합니다.

8. 건축물대장 상 건물의 최초 사용승인일은 1981년 8월 10일로 오래되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 북평면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 감정가는 55,123,000원입니다. 1회 유찰되어 최저 입찰가는 감정가의 70%인 38,586,100원(2026년 6월 1일 기준)입니다. 주변 개발이 제한적인 농촌 지역 특성상 투자 가치 상승보다는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 포함 여부, 현황 도로 이용 및 공법상 제약, 멸실된 건물, 불명확한 경계 등 여러 가지 주의사항을 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

* 1회 유찰되어 감정가 대비 낮은 최저 입찰가로 진입 가능합니다.

* 전원생활이나 농업 목적의 실거주자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 부동산 시장의 잠재적 회복 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 55,123,000원이며, 1회 유찰 후 최저 입찰가는 38,586,100원입니다. 주변 토지 거래 사례를 볼 때 평당 4~5만원 선에서 거래되고 있습니다. 본 건의 토지 면적(236.86평)에 이를 대입하면 토지 가치는 약 947만원 ~ 1184만원 수준입니다. 건물 가치, 제시외 건물, 도로 관련 제약 등을 고려할 때, 최저 입찰가인 38,586,100원 이상에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 정확한 시장 가치는 현장 조사와 추가적인 부동산 시세 분석이 필요합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.