나이스옥션 법원경매 마산 2022타경105555 [1] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2022타경105555 [1] 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매2계 2022타경105555 | 소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770 | 감정가: 40,419,000원 | 최저가: 2,430,000원 | 용도: 전

1. 마산지원 2022타경105555 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2022타경105555 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770

용도: 전 (농지)

감정가: 40,419,000원

토지면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각 (전체)

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 박OO

채권자: 박OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 재매각 물건.

주의사항: 일부 묘지 소재로 인해 토지 가격에 영향. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 농지 복구 필요. 지적 및 현황상 맹지.

1.2. 입지조건

위치: 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770 소재, "가야산업단지" 북서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능하며, 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다. (일련번호 3번과 달리 차량 접근이 어려운 맹지입니다.)

1.3. 권리분석

소유권: 박OO 외 1인 (채무자 겸 소유자).

권리관계: 본건은 재매각 물건으로, 이전 차순위 입찰자의 권리 관계 등을 추가 확인이 필요합니다. 경매 개시로 인한 권리 변동 가능성이 있습니다.

주요 권리 분석 사항:

분묘기지권: 토지 내 분묘가 존재하며, 분묘기지권이 성립되어 있을 가능성이 높습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 처리 시 법적 절차 및 비용이 수반될 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분을 사용하는 것을 내용으로 하는 관습법상의 물권입니다. 토지 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치하거나, 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유하여 시효로 취득하는 경우 등에 인정됩니다. 다만, 2001년 1월 13일 「장사 등에 관한 법률」 시행 이후 설치된 분묘에 대해서는 시효 취득을 부정하는 판례가 있습니다.

농지취득자격증명: 본건은 농지이므로, 이를 취득하려면 해당 시군구에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 자격증명 미제출 시 낙찰 무효 및 입찰보증금 몰수되므로, 입찰 전 반드시 준비해야 합니다. 일반적으로 농업인, 농업법인, 주말·체험영농을 하고자 하는 농업인이 아닌 개인 등이 발급 대상이 됩니다.

맹지: 지적 및 현황상 도로에 접하지 않은 맹지입니다. 건축 등 개발 시 도로 확보가 필수적이므로, 이에 대한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 맹지에 도로를 내는 방법으로는 인접 토지 매입, 사도 개설, 토지 사용 승낙서 확보, 구거 점용 허가, 민법상 주위토지통행권 주장 등이 있습니다. 맹지는 거래 가격이 낮게 형성되는 경우가 많으나, 도로 확보 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

농지 복구: 현황상 농지의 형상을 갖추기 위해 농지 복구가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 "가야산업단지"가 있습니다. 하지만 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 주변 편의시설 및 상업시설은 함안군 가야읍 소재지로 접근해야 할 것으로 예상되며, 도보 접근성은 낮을 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

가까운 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 함안군 가야읍 중심지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 주변 자연환경은 비교적 양호할 수 있으나, 농업 지역의 특성상 생활 편의성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

분묘기지권 존재로 인한 토지 이용 제약 및 법적 분쟁 가능성.

농지취득자격증명 미확보 시 입찰보증금 몰수 및 낙찰 무효 위험.

맹지로서 도로 확보에 따른 추가 비용 발생 및 개발의 어려움.

농지 복구 비용 발생 가능성.

토지이용계획상 복합적인 규제 확인 필요: 본건은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한700m), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 이러한 용도지역 및 제한사항은 토지의 활용 가능성에 영향을 미치므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경상남도 함안군 가야읍 가야리 770에 소재한 토지 매각 물건으로, 감정가는 40,419,000원입니다.

주요 특징으로는 토지 내 분묘기지권 존재, 맹지, 그리고 농지로서 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 이러한 제약 사항들은 토지의 활용도를 낮추고 추가적인 비용 발생 가능성을 높이므로, 입찰 전 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 입찰자들이 권리 관계나 현황 파악 후 입찰을 포기했거나, 유찰되었음을 시사할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

향후 토지 이용 규제 완화 또는 개발 가능성이 있을 경우, 인근 "가야산업단지"와의 지리적 이점을 활용한 투자 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

분묘 문제는 관련 법규 및 협의를 통해 해결하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

농지로서의 가치를 활용하거나, 주변 토지와의 합필 등을 통해 활용도를 높이는 방안을 모색할 수 있습니다. 단, 맹지 및 각종 토지이용 규제를 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매2계