나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3076 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 548 전 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3076 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 548 전 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매2계 2023타경3076 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 548 | 감정가: 88,270,000원 | 최저가: 9,478,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2023타경3076 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리 548

용도: 전 (농지)

감정가: 88,270,000원

토지면적: 1388.00㎡ (약 419.87평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 민OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 재매각 물건

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수, 다수의 분묘 소재(가액 영향), 가축사육제한구역, 지적도상 맹지, 현황 휴경지

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 봉곡리에 소재하고 있습니다. 진전면은 창원시의 외곽 지역으로, 자연환경이 비교적 보존된 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변에는 농경지와 일부 자연취락지구가 혼재되어 있습니다. 차량을 이용한 접근은 가능하나, 지적도상 맹지라는 점은 접근성에 대한 고려가 필요함을 시사합니다. 가장 가까운 편의시설로는 검색 결과에 따르면 휴카페, 선유정(백숙), 백광돼지국밥 등 음식점들이 있으며, 마을 회관 등 지역 공동 시설들이 분포하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 토지 매각이며, 권리관계는 비교적 명확하나 몇 가지 중요한 사항을 고려해야 합니다.

1. 농지취득자격증명: 지목이 '전'이므로 농지법에 따라 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수는 물론 매각 불허가 결정으로 이어질 수 있습니다. 경매 입찰 전 미리 해당 관청에 발급 가능 여부를 확인하고 신청하는 것이 필수적입니다.

2. 분묘기지권: 현황에 다수의 분묘가 소재하고 있다는 점은 분묘기지권의 존재 가능성을 높입니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는 데 필요한 범위에서 타인의 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 경우에 따라서는 토지 소유자가 분묘 연고자에게 지료를 지급해야 할 의무가 발생할 수도 있습니다.

3. 맹지: 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 건축 등 토지 활용 시 인접 토지의 사용 승낙이나 관할 관청의 인정이 필요합니다. 이는 토지의 가치를 하락시키는 주요 요인 중 하나입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 진전면은 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 상업 및 업무 기능이 발달한 도심 지역과는 거리가 있습니다. 인근에 소규모 식당들이 일부 분포하고 있으나, 본격적인 상권이라고 보기는 어렵습니다. 따라서 상업적 가치보다는 농지로서의 가치 또는 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰야 할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

주변 지역은 농촌 생활권으로, 대규모 편의시설이나 대중교통망은 부족할 수 있습니다. 근처에 마을 회관 등이 소재하여 지역 주민들의 커뮤니티 공간으로 활용되고 있습니다. 진전면 자체적으로 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있을 것으로 예상되나, 주요 시내(마산, 창원 중심부)로의 접근은 차량을 이용해야 하며, 거리에 따라 이동 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

1. 농지취득자격증명 불가: 자격증명 발급 조건 미충족 시 낙찰 자체가 무효가 되거나 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

2. 분묘 문제: 다수의 분묘 존재로 인해 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 따르며, 분묘 이장 비용이나 분묘기지권에 따른 법적 분쟁 또는 지료 지급 의무가 발생할 수 있습니다.

3. 맹지: 도로 접근성 부족으로 인해 건축 등 토지 활용이 매우 제한적이며, 가치 상승에 걸림돌이 됩니다.

4. 가축사육제한구역: 해당 구역 지정으로 인해 축산업 관련 용도로 토지를 활용하는 데 제한이 따릅니다.

5. 재매각: 이전 경매에서 유찰된 이력이 있어, 이러한 문제점들로 인해 매수 희망자가 적었을 가능성이 높습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 농지로서의 법적 제약(농지취득자격증명, 가축사육제한구역), 물리적 제약(맹지), 그리고 복합적인 권리 문제(분묘기지권)를 동시에 가지고 있는 특수 물건입니다. 감정가 88,270,000원이라는 가격은 이러한 여러 제약 조건을 감안한 것으로 보입니다. 재매각 물건이라는 점과 현황이 휴경지인 점을 고려할 때, 토지 자체의 매입 가능성과 활용 방안에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

1. 가격 메리트: 여러 제약 조건으로 인해 감정가 및 이전 경매가에서 상당 부분 하락했을 가능성이 있으며, 이를 통해 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

2. 장기적 관점: 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 등을 통해 맹지 해소 및 농지 활용 가치 상승을 기대할 수 있다면, 장기적인 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

3. 명확한 용도 제한: 농지로서 명확한 용도 제한이 있어, 투기적 목적보다는 농업 경영 또는 관련 법규 준수 하에 활용 가능한 투자자에게 적합할 수 있습니다. (단, 분묘 문제 해결이 선행되어야 함)

4. 철저한 사전 조사 필수: 투자 성공 여부는 철저한 법률 및 현황 조사, 그리고 해당 토지의 실질적인 활용 가능성 파악에 달려 있습니다. 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 분묘 관련 권리관계 및 이장 가능성, 맹지 탈출 방안 등을 명확히 확인해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매2계