나이스옥션 법원경매 마산 2023타경2974 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315 호텔엠에스 13층1320호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2023.10.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 마산합포구 동성동 내에 위치하며 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건의 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트스라브지붕 15층 건물 내 13층 1320호로,
외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 타일 마감 등.
창 호: 새시창 등 구조임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 운동시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광로3류 , 북동측으로 대로3류 , 북서측으로 소로2류의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 광로3류(폭 40m-50m)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 내부조사가 불가능하여 탐문조사 및 외부관찰 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인하시기바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중. 대항력있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2023타경2974 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동 315 호텔엠에스 13층1320호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 66,000,000원

* 토지면적: 3.68㎡ (약 1.11평)

* 토지지분: 3.6759999999999997㎡ (약 1.11평)

* 건물면적: 24.50㎡ (약 7.41평)

* 건물지분: 24.5㎡ (약 7.41평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축년도: 2006년

* 해당 층수: 13층 (총 15층)

* 건물명: 호텔엠에스

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산합포구 동성동에 위치하며, 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건물은 남동측 광로3류, 북동측 대로3류, 북서측 소로2류와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당(을12, 정정엽, 2021.08.11.) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (본건의 채권자)

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업자등록일자: 2021-02-24

* 확정일자: 2021-02-24

* 배당신고일자: 2023-09-26

* 대항력: 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 채권자이자 임차인인 김 씨는 대항력을 가지고 있으나, 보증금 전액에 대한 배당을 받을 것으로 예상되어 실질적인 인수 금액은 없을 것으로 보입니다. 단, 실제 배당 결과는 확인이 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 주식회사원큐 (2021.02.04.)

* 근저당: 정정엽 (2021.08.11., 50,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 마산세무서장 (2021.12.13.)

* 압류: 창원시 (2023.01.19.)

* 강제경매: 김준형 (2023.09.26., 55,000,000원)

* 기타 참고사항:

* 임대관계: 미상임. 경매 입찰 전 내부 이용 상황 및 관리 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

* 주변: 본건이 위치한 동성동 일대는 상업지대 및 업무시설, 숙박시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

* 집객시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 상업지대에 위치하여 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 오피스텔로 이용 중이며, 주변 환경은 상업 시설 위주로 구성되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 전액 배당 가능성이 높아 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로, 매각 기일 전 배당 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태: 탐문조사 및 외부 관찰만으로 평가되었으므로, 내부 이용 상황, 관리 상태, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매 진행 중인 점을 고려할 때, 해당 물건의 경매 절차 및 결과가 본 물건에 영향을 미칠 수 있습니다. 추가적인 확인이 필요합니다.

* 복합 용도: 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설, 운동시설 등 복합적인 용도로 이용 가능한 건물로, 임대 또는 실거주 시 용도에 따른 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 관련: 과거 자료에서 마산합포구 내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설이나 의료 폐기물 소각장 설치 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지(동성동 315)와 직접적인 인접성은 낮은 것으로 파악됩니다. 그러나 넓은 의미에서의 지역 내 환경 관련 이슈 가능성은 간과할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 동성동에 위치한 호텔엠에스 오피스텔로, 중심 상업지구에 자리하고 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 특이사항 없이 매각으로 모든 권리가 소멸될 가능성이 높으며, 대항력 있는 임차인도 보증금 전액 배당이 예상되어 낙찰 후 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가(6,600만원) 대비 최근 실거래가(약 2,550만원 ~ 2,750만원)에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 시 시세에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다. 건물 내부 상태 및 공동담보 관련 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 창원시 마산합포구 중심 상업지역에 위치하여 주변 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 권리가 소멸되는 물건으로, 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 괴리가 커, 시세 조사를 통해 저평가된 물건을 매수할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 면적(24.50㎡, 약 7.41평)과 최근 실거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 아래와 같이 산정됩니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 32.8㎡ (11층) : 2,750만원 (2026년 5월)

* 28㎡ (6층) : 2,670만원 (2026년 6월)

* 26.4㎡ (12층) : 2,550만원 (2026년 6월)

* 최근 실거래가 평균: 약 2,657만원 (면적 환산 시 1평당 약 300만원 내외)

* 감정가: 6,600만원 (최근 시세 대비 현저히 고평가된 것으로 판단됨)

임차인 인수 보증금이 0원이라는 전제 하에, 시장 시세와 유사한 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 2,800만원 ~ 3,300만원

본 입찰가는 최근 실거래가 수준에 추가적인 제반 비용(수리비, 명도비, 취득세, 중개수수료 등)을 고려한 보수적인 범위입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 주변 시세 변동 및 경쟁률 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.