나이스옥션 법원경매 마산 2023타경3472 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 175 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2023.12.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 "감나무골마을" 남측인근에 위치하며, 인근은 마을주변 농경지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사 내 부정형 토지로서, 과수원, 전 및 주택으로 이용중 입니다.

인접 도로상태

본건 서측 및 남측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도, 사진용지" 참고 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 사이딩판넬 등 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

"주택"으로 이용중 입니다.

설비내역

제반 급배수 및 위생설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

일련번호(2)는 의뢰목록상 창고시설로 용도가 표기되어 있으나, 현황 "주택"으로 이용중 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외수목 및 제시외건물 매각 포함. 목록1.은 농지취득자격증명이 필요함(미제출시 보증금 몰수). 목록2.의 현황은 주택. 가축사육제한구역.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 마산지원 2023타경3472 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 175

용도: 공부상 창고시설, 현황 주택으로 이용 중

1.3. 토지 정보

토지면적: 2,231.00㎡ (약 675.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 과수원, 전 및 주택으로 이용 중

1.4. 건물 정보

건물면적: 86.58㎡ (약 26.19평)

건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

건물 이용 현황: 주택으로 이용 중

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 395,301,250원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 특이사항: 재매각, 공동담보, 농지취득자격증명 필요, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 제시외 수목 및 건물 포함 매각. 목록1(토지)은 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 목록2(건물) 현황은 주택. 가축사육제한구역.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 신감리 소재 "감나무골마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 마을 주변 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건은 서측 및 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(그 외 지역 200m 제한 조례 참조) 및 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 4월 27일 접수된 내서농업협동조합 근저당권 (을9)입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 채권 총액: 496,000,000원

건물 등기부 채권 총액: 492,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 임순덕

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2014년 3월 31일

대항력: 있음

비고: 명세서상 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 관련 내용을 상세히 확인하고 신중하게 접근해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농경지대 인근에 위치하여 상업 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다. 가장 가까운 마을인 감나무골마을 내 상점이나 편의시설을 이용할 수 있습니다. 더 큰 규모의 상업 시설이나 편의시설을 이용하려면 차량 이동이 필요합니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 창원시 전체적으로는 자원회수시설(쓰레기 처리장)이나 하수처리장, 분뇨처리장 등이 존재하나, 본건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 마을(감나무골마을) 내에서 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 상세 편의시설(대형마트, 병원 등)은 차량을 이용하여 내서읍 중심 시가지 또는 창원시 시내로 이동해야 이용 가능합니다.

5.2. 교육시설

내서읍은 읍단위 지역임에도 불구하고 초, 중, 고등학교 및 대학교(마산대학교)가 있어 교육 환경이 비교적 잘 갖추어진 편입니다. 다만, 본건 소재지로부터 각 학교까지의 거리는 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건 토지 일부가 농지에 해당하여, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 가축사육제한구역

본건은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 조례에 따라 가축 사육에 제한이 있습니다.

6.3. 개발제한구역

본건 토지는 개발제한구역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 개발제한구역 해제 관련 정책이 추진되고 있으나, 본건 토지가 해당 지역에 포함되는지 여부 및 향후 해제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 임차인 관련

대항력 있는 임차인(임순덕)이 존재합니다. 보증금 3,000만원, 차임 0원입니다. 경매 명세서상 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 유무를 고려하여 낙찰 후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

6.5. 건물 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '창고시설'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 추후 건축물대장 변경, 이행강제금 부과 등과 같은 행정적 제재의 원인이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.6. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 낙찰 후 문제가 발생했을 가능성이 있습니다. 유찰 사유 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍에 위치한 토지 및 건물입니다. 주변은 농경지와 마을이 혼재된 지역으로, 자연녹지지역, 개발제한구역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용 제한이 있습니다. 공부상 창고시설이나 현황 주택으로 이용 중이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 농지취득자격증명이 필요한 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 개발제한구역 일부 해제 가능성: 정부 및 지자체에서 개발제한구역 해제를 추진하고 있어, 향후 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주택으로 활용 가능한 건물: 공부상 창고시설이나 현황 주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 건축물 용도 변경 등을 통해 주거용으로 활용하거나 재건축을 고려할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 2,231㎡ (약 675평)의 넓은 토지 면적을 바탕으로 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 시세 조사, 권리 분석, 현장 조사, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 낙찰 후 인수해야 할 잠재적 비용(예: 이행강제금, 미납 관리비, 임차인 관련 비용 등)까지 고려한 실질적인 투자 가치 분석이 선행되어야 합니다. 예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 제외하고 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.