나이스옥션 법원경매 순천 2025타경397 [1] 전라남도 여수시 서교동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 소재 ""여수서초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 상가, 학교 등이 소재하는 기존주택지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

자루형 평지이며, 주거용 건부지입니다.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가) 시멘트벽돌조 및 조립식판넬조 슬래브지붕 및 조립식판넬지붕 2층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임, 조립식 판넬 등 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호 2-가) 주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호 2-가) 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ""토지건물감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 기본 현황

사건번호: 순천지원 2025타경397 (1)

물건종별: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 310,348,920원 (약 3억 1천만원)

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 공동담보

* 면적 및 건물 정보

토지면적: 334.00㎡ (약 101.05평)

건물면적: 141.93㎡ (약 42.93평)

건물 제시외면적: 31.50㎡ (약 9.53평) (매각 포함)

건물구조: 시멘트벽돌조 및 조립식판넬조 2층 건물

준공일자: 1977년 1월 11일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 서교동 878-3번지에 위치하고 있습니다.

"여수서초등학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 단독주택, 상가, 학교 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(서초등학교, 성모유치원), 절대보호구역(서초등학교)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 권리 분석 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 304,000,000원 (약 3억 4백만원)입니다.

말소기준권리는 2018년 10월 16일자 중앙새마을금고 근저당권(을11)이며, 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자는 김서현이며, 신청 채권액은 56,460,273원입니다.

* 등기부 현황 (토지/건물)

소유권 이전: 박경숙(2017.09.29), 김맹곤(2018.10.15)

근저당: 중앙새마을금고(144,000,000원), 김서현(60,000,000원), 김승희(40,000,000원), 김서현(60,000,000원)

임의경매: 김서현(56,460,273원) (2025.04.15)

건물 등기부 또한 토지 등기부와 동일한 권리 내역을 포함합니다.

* 임차인 현황

임차인: 서

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-24

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리/금액

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로, 인수되는 별도의 권리나 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 여수시 서교동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 상가와 학교가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에서 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

주변에 상가 및 기타 편의시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설

여수서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

성모유치원도 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가정에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건이며 공동담보로 진행되는 물건입니다. 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 토지 이용 제한

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목

일괄매각 대상에 제시외 건물과 수목이 포함되어 있습니다. 이들의 현황 및 법적 처리 문제는 사전에 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 서교동의 초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 주거 지역으로서의 입지는 무난한 편입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 중복사건 및 공동담보로 진행되는 점, 그리고 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

제시외 건물 및 수목 포함 여부도 명확히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 교육 환경 우수

* 기존 주택 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대

* 말소기준권리보다 후순위 권리 소멸로 권리관계 명확

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 310,348,920원입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 인수되는 금액은 없습니다.

주변 단독주택 시세 및 최근 거래 사례, 물건의 상태, 권리 관계, 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 시세 분석을 위해서는 지역 부동산 전문가와의 상담 및 현장 조사가 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.