나이스옥션 법원경매 순천 2025타경433 [1] 전라남도 순천시 남내동 81 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

ㅿ기호 1- 본건은 전라남도 순천시 남내동 소재 ""성동초등학교"" 서측 인근하며, 부근은 중심 상가지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.
ㅿ기호 3- 전라남도 순천시 장천동 소재 ""성남교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 기존 주택지대로서 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통인 편임

형태 및 이용상태

ㅿ기호 1- 부정형 평지로서 상업용 부지로 이용중임.
ㅿ기호 3- 사다리형 평지로서 주거나지임.

인접 도로상태

ㅿ기호 1- 본건은 동측으로 노폭 약 5∼6미터, 북서측으로 노폭 약 2∼3미터의 보도블록 포장도로에 각각 접하고 있음.
ㅿ기호 3- 본건은 서측으로 노폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

ㅿ기호 1- 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.
ㅿ기호 3- 일반상업지역 , 방화지구 , 특화경관지구 , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(상업지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

기호 1 위 지상 - 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2(가) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 제1종근린생활시설로서,
외벽 : 벽돌, 석재, 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어, 벽지, 페인팅, 타일 마감
바닥 : 타일류 등 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1,2층 동일하게 제1종근린생활시설(소매점)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 전기설비 등과 기타 부대설비임.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경433 (1)

소재지: 전라남도 순천시 남내동 81 (신주소: 황금1길 1-1)

용도: 근린시설

감정가: 2,762,320,350원

토지면적: 523.00㎡ (약 158.2평)

건물면적: 780.17㎡ (약 236.0평)

제시외 건물면적: 114.70㎡ (약 34.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

주요사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인 포함

2. 입지조건

위치: 전라남도 순천시 남내동 소재 "성동초등학교" 서측 인근 중심 상가지대 (기호 1), "성남교" 남서측 인근 기존 주택지대 (기호 3).

교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 형태 및 이용: 기호 1은 부정형 평지로서 상업용 부지로 이용 중이며, 기호 3은 사다리형 평지로서 주거지로 이용 중입니다.

인접 도로: 기호 1은 동측 약 5~6미터, 북서측 약 2~3미터의 보도블록 포장도로에 접하고 있으며, 기호 3은 서측 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획:

기호 1: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역.

기호 3: 일반상업지역, 방화지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역.

제시외 물건: 기호 1 토지 위에 별첨 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 제시외 건물 ㄱ, ㄴ)이 소재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 6일 접수된 전북은행 근저당권 (채권액 18억 4천만 원)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 김영신

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2002년 3월 28일

* 대항력: 있음

* 비고: 확정일자, 배당신고일자는 기재되어 있지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 의견: 대항력 있는 임차인 김영신이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되거나, 배당 절차의 특수성에 기인할 수 있습니다. 다만, 확정일자 및 배당신고일자가 명확하지 않으므로, 실제 명도 시 보증금 반환 및 명도 협상 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 액수와 상관없이 대항력 있는 임차인이 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 순천시 중심 상업지구에 위치하며, 젊은층과 직장인을 대상으로 하는 소매점 등으로 활용될 가능성이 높습니다.

인근에 성동초등학교가 있어 주간 유동인구 확보에 유리할 수 있습니다.

일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

주변은 중심 상가지대와 주택지대가 혼합된 형태로, 다양한 업종이 공존할 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 서측 인근에 성동초등학교가 소재합니다.

교통시설: 인근 노선버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 중심 상가지대 내에 위치하여 다양한 상업시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 현재까지 일반적인 정보 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 이는 해당 지역이 중심 상가지대이며, 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 위치하는 점 등을 고려할 때 일반적인 상업지구의 특성을 따른 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김영신 (보증금 2억 원, 월세 200만 원, 2002년 3월 28일 전입). 배당 여부 및 명도 조건 확인이 필수적입니다.

제시외 건물 포함: 일괄매각 대상인 제시외 건물 2개 동(약 34.7평)의 철거 또는 활용 방안에 대한 검토가 필요합니다.

공부와의 차이: 건축물표제부상 건물 소재 지번이 남내동 81번지 외 2필지(66-4번지, 125-11번지)로 등재되어 있으나, 현황은 남내동 81번지 지상에 소재하는 것으로 확인되었습니다. 토지 등기 및 활용에 있어 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 서류를 상세히 확인해야 합니다.

유동화 물건 및 공동담보: 복잡한 권리관계 및 담보 설정으로 인해 경매 진행 및 낙찰 후 권리행사에 예상치 못한 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 중심상업지구에 위치한 근린생활시설로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 좋은 투자 기회일 수 있습니다. 특히 일반상업지역으로서의 가치 상승 잠재력과, 성동초등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 제시외 건물 포함, 그리고 토지 공부와의 차이점은 명확한 확인과 철저한 대비가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요소를 면밀히 분석하고, 추가적인 현장 조사와 법률 자문을 통해 명확한 해결 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

순천시 중심 상업지역 내 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로, 건축물의 활용도 증대 및 재건축, 리모델링 등 다양한 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

지역 개발 계획과의 연계성을 고려할 때 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

감정가 대비 저평가 가능성을 면밀히 분석하여 시세차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원으로 계산됩니다. 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산출하기 어렵습니다. 시세 조사를 통한 적정 시장 가격 파악, 명도에 소요될 예상 비용, 건물 보수 및 리모델링 비용, 예상 임대 수익률, 금융 비용, 취득세 등 제반 경비와 법률적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 전문적인 심층 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.