나이스옥션 법원경매 순천 2025타경442 [1] 전라남도 순천시 상사면 흘산리 산232-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 조은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치하며 주위는 농경지,
임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교농촌지대임.

교통상황

차량접근성 대체로 무난하고 대중교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2: 부정형 급사지로서 자연림임.
기호3,4: 부정형 완경사지로서 전임.
기호5,7: 2필지 일단의 부정형 평지로서 석물 적치된 잡종지임.
기호6: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호8: 부정형 급경사지로서 전임.
기호9: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 잡종지임.
기호10: 부정형 완경사지로서 비포장도로 및 휴경지임.
기호11: 부정형 완경사지로서 잡목 우거진 휴경지임.
기호12: 부정형 완경사지로서 토지임야, 구거임.
기호13: 부정형 완경사지로서 구거, 전임.

인접 도로상태

기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입함.
기호5,7,12,13: 아스팔트포장 왕복2차로에 접함.
기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호2: 자연녹지지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호3: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호4,6,7,13: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.
기호8~11: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 영농여건불리농지임.
기호12: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립제한지역<수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은
토지에 포함평가하되 그 가액을 구분하여 비고란에 기재하였으니 경매절차진행시 소유관계
및 일괄경매여부를 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-기호5 공부지목 임야이나 현황 잡종지임.
-기호6 공부지목 답, 기호11 공부지목 전이나 현황 잡목 우거진 휴경지임.
-기호10 공부지목 전이나 현황 도로 및 휴경지임.
-기호12 공부지목 임야이나 토지임야 및 구거임.
-기호13 공부지목 구거이나 구거 및 전임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 지상에 자생중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함평가하였음.
-기호 1,2 공중공간에 고압송전선로가 통과하며 기호2 지상에 송전철탑이 소재하는 바, 이를 감안하여 평가하였음.
-기호5,7은 일체로 이용중인 바, 일단지로 평가하였음.
-기호12는 평가대상 공유지분의 지분위치가 불분명하여 전체를 기준으로 가격결정하고 지분비율에 따라 면적사정하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 순천지원 2025타경442 (1)

소재지: 전라남도 순천시 상사면 흘산리 산232-1

용도: 임야

감정가: 363,571,000원

토지면적: 27,967.00㎡ (약 8,460.9평)

토지지분: 27,967㎡

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순OOOOOOOO

1.2. 토지 현황

총 토지면적은 27,967.00㎡입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 기호1,2는 부정형 급사지로서 자연림이며, 기호3,4는 부정형 완경사지로 전(밭)입니다.

기호5,7은 두 필지가 일단의 부정형 평지로서 석물이 적치된 잡종지이며, 기호6은 부정형 완경사지로 잡목 우거진 휴경지입니다.

기호8은 부정형 급경사지로 전(밭)이며, 기호9는 부정형 완경사지로 잡목 우거진 잡종지입니다.

기호10은 부정형 완경사지로 비포장도로 및 휴경지이며, 기호11은 부정형 완경사지로 잡목 우거진 휴경지입니다.

기호12는 부정형 완경사지로 토지임야 및 구거이며, 기호13은 부정형 완경사지로 구거 및 전(밭)입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 기호3,4 지상에 식재된 광나무, 홍가시나무, 금사철나무, 단풍나무, 복숭아나무 등 수목은 토지에 포함 평가되었습니다.

본건 지상에 자생 중인 경제적 가치 미미한 잡목은 토지와 일체로 거래되는 관행을 감안하여 토지에 포함 평가되었습니다.

1.3. 건물 현황

건물면적은 0.00㎡이며, 매각대상은 토지매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 상사면 흘산리 소재 흘산마을 남동측 근거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 임야, 단독주택, 전원카페 등이 혼재하는 근교 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근성은 대체로 무난하며, 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

* 기호1,2,4,6,9,11: 맹지로서 인접지를 이용하여 출입합니다.

* 기호5,7,12,13: 아스팔트 포장 왕복 2차로에 접합니다.

* 기호3,8,10: 폭 약 5m 포장도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 1982년 10월 18일, 양동률

* 구분지상권설정: 2009년 5월 18일, 한국전력공사 (인수 대상, 154kV 승주-서순천 TL 송전선로 관련, 송전선 통과 지표면적 1906㎡ 상방 12~38m 공중공간, 존속기간: 송전선 존속기간)

* 근저당권: 2023년 11월 20일, 순천북부새마을금고 (1,428,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 2025년 4월 18일, 순천북부새마을금고 (말소)

* 가압류: 2025년 5월 27일, 전남신용보증재단 (30,000,000원, 말소)

총 등기부채권액: 1,458,000,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

(특이사항: 인수되는 보증금은 없으나, 명시된 임차인 정보가 없습니다. 만약 미상이나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 추가 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 임야가 혼재된 근교 농촌 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 또는 주거 상권과는 거리가 있습니다. 주변에 전원카페 등이 산재해 있어 소규모 상업 시설이 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 순천자연휴양림, 낙안민속자연휴양림 등 자연 휴양 시설이 인근에 위치합니다.

* 상사호(주암댐)가 있으며, 주암댐 물 문화관 방문이 가능합니다.

* 지역 내 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다.

* 순천시 자체적으로는 공동주택 사업 계획 승인 현황 등이 있으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 적습니다.

* 대중교통 이용 시, 32번 시내버스가 운행되나 배차 간격이 길 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 산업 폐수 시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 고압송전선로가 통과하며, 송전철탑이 소재하는 점은 주거 환경 측면에서 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이 권리는 송전선이 존속하는 기간 동안 해당 지상 및 공중 공간에 대한 권리를 가지므로, 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 관련 리스크

* 맹지: 기호1,2,4,6,9,11번 필지는 맹지로서, 인접 필지를 통해 접근해야 하므로 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 토지 이용 제한: 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 공장설립제한지역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 법적 규제를 받고 있습니다. 이는 토지의 용도 변경이나 개발 행위에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 지형: 급경사지 및 완경사지가 다수 포함되어 있어 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 상이하여(예: 임야이나 잡종지, 답이나 휴경지 등) 실제 이용 시 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.3. 환경적 리스크

* 고압송전선로 및 송전철탑: 기호1,2번지 상공에 고압송전선로가 통과하며, 기호2번지에는 송전철탑이 소재하고 있습니다. 이는 토지의 경관 및 잠재적 전자파 영향에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 상사면의 광대한 임야로서, 전원생활 또는 투자 목적을 고려할 수 있습니다. 그러나 여러 필지로 구성되어 있으며, 상당수의 필지가 맹지이거나 급·완경사지로 이루어져 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 복합적인 토지 이용 계획 및 제한 상태가 적용되어 개발 가능성이 낮습니다. 가장 큰 문제는 한국전력공사의 선순위 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점으로, 이는 송전선로가 통과하는 지상 및 공중 공간에 대한 영구적인 제약을 의미하며 토지 활용 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다. 고압송전선로와 송전철탑의 존재 또한 부정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 대규모 토지를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 자연 환경: 비교적 자연 친화적인 환경에 위치하고 있습니다.

* 주변 관광자원: 순천만, 낙안읍성, 순천자연휴양림 등 관광지와 인접해 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 363,571,000원입니다.

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 감정가 및 시장 상황, 그리고 물건의 잠재적 가치를 기반으로 결정될 것입니다.

다만, 선순위 구분지상권의 인수, 맹지 및 경사지 비율, 복합적인 토지 이용 규제 등을 고려할 때, 실제 취득 가치는 감정가보다 현저히 낮을 수 있습니다. 입찰 참여 전, 해당 권리 관계와 토지 이용 제한 사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.