나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51038 [1] 전라남도 함평군 학교면 죽정리 산104-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51038 [1] 전라남도 함평군 학교면 죽정리 산104-1 임야 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매6계 2025타경51038 | 소재지: 전라남도 함평군 학교면 죽정리 산104-1 | 감정가: 276,863,000원 | 최저가: 276,863,000원 | 용도: 임야

1. 목포지원 2025타경51038 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 개요

사건번호: 목포지원 2025타경51038 (1)

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 2.소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 함평군 학교면 죽정리 산104-1

용도: 임야

토지면적: 22,986.00㎡ (약 6,953.4평)

토지 지분율: 2298600 (토지 전체 면적에 대한 지분율 표기, 실제로는 100%로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3.건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.감정가 및 매각 정보

감정가: 276,863,000원

매각대상: 토지매각

주의사항: 일괄매각

1.1. 5.현황 및 목록

현황 1: 일부 전(밭), 농로 및 묘지.

현황 2: 전(밭) 및 일부 농로.

목록 1: 분묘 약 22기 소재.

목록 1 지상 물건 (매각 제외): 석물, 비닐하우스, 가추, 이동식 화장실.

본건 지상 물건: 콘크리트 전신주 수개 소재.

특이사항: 분묘기지권.

1.2. 상세 분석

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 함평군 학교면 죽정리 선암마을 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농촌자연마을, 농경지, 축사, 산림 등으로 형성된 전형적인 농촌지역입니다.

편의시설 접근성은 다소 떨어지나, 소형차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 마을 인근에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 2.토지 이용 현황 및 특성

토지는 임야이나, 일부는 전(밭)으로 이용되고 있으며, 묘지가 소재하고 있습니다. 또한, 현황상 농로로 이용되는 부분도 있습니다.

본건은 부정형의 완경사를 이루고 있으며, 소나무, 활잡목, 대나무 등이 식생하는 자연림과 경작지로 이용되고 있습니다.

지적상 맹지이나, 서측 하단부에 폭 약 2~2.5m의 현황 콘크리트 포장 농로와 접하고 있으며, 토지 내부에 소폭의 비포장 농로가 개설되어 있습니다.

인접지(182번지)와 경계 구분 없이 전으로 이용 중인 일부 구간이 있으며, 비탈면도 존재합니다.

1.2. 3.토지이용계획 및 규제

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(상대제한구역 - 모든 가축) 및 준보전산지(산지관리법)로 지정되어 있습니다. 또한, 선암천 소하천구역에도 포함됩니다.

이러한 용도지역 및 관련 법규는 토지 이용에 제한을 가할 수 있습니다. 특히 준보전산지는 산지전용에 대한 규제가 있지만, 보전산지에 비해 상대적으로 개발 가능성이 열려있는 편입니다. 생산관리지역은 건폐율 20%, 용적률 50~80%로 건축이 가능하며, 준보전산지는 용도지역에서 허용하는 범위 내에서 개발이 가능합니다.

1.2. 4.권리 분석

본 건의 소유자는 최OO이며, 채무자는 최OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 경매는 부동산 임의경매로 진행됩니다.

가장 주목해야 할 권리 사항은 '분묘기지권'입니다. 본건 토지상에 약 22기(목록 1)의 분묘가 소재하고 있어, 이에 대한 분묘기지권이 성립되어 있을 가능성이 높습니다. 분묘기지권은 분묘를 수호하고 봉제사를 계속하는 동안 해당 분묘가 설치된 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지 소유자의 소유권 행사를 영구적으로 제한할 수 있습니다.

분묘기지권은 시효취득(20년 이상 평온, 공연 점유) 또는 승낙에 의해 성립할 수 있으며, 성립 시 토지 이용에 상당한 제약을 초래합니다. 또한, 분묘기지권이 시효로 취득된 경우에도 토지 소유자의 지료 청구가 있으면 해당 날부터 지료를 지급할 의무가 발생할 수 있습니다.

매각 대상에서 제외되는 석물, 비닐하우스, 가추, 이동식 화장실이 목록 1 지상에 소재하고 있습니다.

1.2. 5.잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 약 22기의 분묘가 소재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지의 사용 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다. 이장 비용, 분묘 이전 문제, 혹은 지료 지급 의무 등이 발생할 수 있습니다.

2. 토지 이용 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 제한이 따릅니다.

3. 지적상 맹지: 지적도상으로는 도로에 접하지 않는 맹지이나, 현황상 농로가 개설되어 있어 실제 이용에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 도로에 대한 법적 권리를 명확히 확인해야 합니다.

4. 경계 불분명: 인접지와 경계 구분 없이 이용 중인 토지 일부는 향후 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

5. 주변 환경: 농촌 지역 특성상 축사 등이 인근에 위치할 수 있으며, 쾌적성이나 악취, 소음 등 환경적인 요인을 현장 방문 시 직접 확인해야 합니다. (검색 결과상 인근에 축사들이 확인되나, 본건과의 정확한 거리 및 영향은 현장 확인이 필요합니다.)

1.2. 6.투자 포인트

1. 농경지 활용: 일부 전(밭)으로 이용 중이며, 추가 농경지 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

2. 농촌 지역의 잠재 가치: 귀농·귀촌 수요 증가 또는 소규모 주택 건설 등 농촌 지역의 개발 잠재력을 고려한 투자 관점.

3. 재산권 행사 가능성: 분묘기지권 문제를 해결하거나, 토지 이용 규제 완화 시 잠재적 가치 상승 기대.

1.2. 7.종합 의견

본건은 함평군 학교면 죽정리에 위치한 임야로, 일부는 농경지와 묘지로 이용되고 있는 토지입니다. 감정가는 2억 7천여만 원으로 책정되었으며, 토지 면적은 약 6,953.4평에 달합니다.

가장 큰 특징이자 리스크 요인은 약 22기의 분묘와 이로 인한 분묘기지권의 존재입니다. 이는 향후 토지 활용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있으므로, 경매 참여 전 반드시 분묘기지권의 성립 여부, 이장 가능성, 관련 비용 등을 철저히 조사해야 합니다.

토지는 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 따릅니다. 또한, 지적상 맹지이나 현황 도로가 존재하고, 인근에 축사 등 농업 시설이 있는 점을 고려할 때, 향후 농업적 활용이나 전원생활 부지로서의 가능성은 있으나, 쾌적한 생활 환경 조성을 위해서는 주변 환경에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

본 물건은 분묘기지권이라는 중대한 권리 사항을 포함하고 있으므로, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

법원 정보

목포지원 경매6계