나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32609 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동 행정복지센터' 동측 인근에 위치하며,
부근은 혁신도시내 아파트위주의 공동주택 및 오피스텔, 중.소규모의 근린생활시설 등으
로 형성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이
위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건내 제2층 제204호로서,
외벽: 석재마감 등
내벽: 몰탈마감 등
창호: 강화유리 및 새시창호 등

이용상태

근린생활시설용도이나, 현황 공실살태임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서 인접지 및 인접도로와 평탄하며, 근린생활시설 및 업무시설부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복6∼7차선 규모, 북측으로 왕복2차선 규모의 아스팔트포장도로,
동측으로 보행자도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-
03-27)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)
(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현황 공실상태로서 임대관계는 없을 것으로 사료되나, 현장조사시 이해관계인 부재로 임대
관계는 미상임.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

물건 상세주소: 전라남도 나주시 빛가람로 745 (빛가람동) (구: 전라남도 나주시 빛가람동 208-6 제2층 제204호)

건물명: 에스비 빛가람 빌딩

사건번호: 광주지방법원 2025타경32609 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 업무시설)

감정가: 213,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 59.50㎡ (약 18.00평)

토지 지분: 59.5027㎡ (약 18.00평)

건물 면적: 138.81㎡ (약 42.00평)

건물 지분: 138.81㎡ (약 42.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 광OOOOOOOOOOO

1.4. 건물 구조 및 상태

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

외벽: 석재마감 등

내벽: 몰탈마감 등

창호: 강화유리 및 새시창호 등

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층

총 호수: 26호

1.5. 주요 설비 내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동 행정복지센터' 동측 인근에 위치함.

부근은 혁신도시내 아파트 위주의 공동주택 및 오피스텔, 중소규모의 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 구분건물 단지까지 제반 차량출입이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통 상황은 무난함.

인접 도로: 남측 왕복 6~7차선 규모, 북측 왕복 2차선 규모의 아스팔트포장도로, 동측으로 보행자도로와 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역임.

지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m) 접합.

가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있음.

2.4. 주변 환경 분석

나주 빛가람 혁신도시는 계획적으로 조성된 신도시로, 현대적인 도시 인프라를 갖추고 있음. 현재까지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으며, 주로 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부상 소유권 보존등기(주식회사에스비빛가람, 2014-06-19)가 되어 있으며, 이후 다수의 압류 및 근저당이 설정되었음.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당 (광주개인택시신용협동조합, 2014-09-12 접수)이 말소기준권리가 됨.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위로 접수된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 을1 근저당 (광주개인택시신용협동조합, 2014-09-12, 143,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2 압류 (광주세무서, 2020-07-13)

* 갑3 압류 (광주광역시, 2021-01-15)

* 갑4 압류 (나주시, 2021-05-14)

* 갑6 임의경매 (광주개인택시신용협동조합, 2025-04-18, 103,338,876원) - 본건 경매 개시 결정

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보: 부동산 현황 조사보고서(2025.05.09.)에 의하면 현재 공실 상태임.

* 임대관계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상이나, 공실 상태임을 감안할 때 임대 관계는 없을 것으로 사료됨. 금액이 미상이라도 주의가 필요하나, 본건은 공실 상태임.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 근린생활시설 용도로 이용 가능한 건물이며, 현재는 공실 상태임.

건물 전체는 총 26개 호실로 구성되어 있음.

4.2. 주변 상권 특성

본건이 위치한 나주 빛가람 혁신도시는 지속적으로 발전하고 있는 지역으로, 배후 수요가 풍부함.

주변에는 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 유동인구가 많으며, 다양한 근린생활시설이 자리 잡고 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

토지 자체는 근린생활시설 및 업무시설 부지로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

* '빛가람동 행정복지센터' 등 공공 및 편의시설 접근성이 양호함.

* 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 차량 접근성이 용이하며, 단지 내 주차 공간 확보가 중요할 수 있음.

5.2. 건물 특성

* 총 5층 건물 중 2층에 위치하여 접근성이 좋음.

* 철근콘크리트 구조로 안정적인 건축물임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 시까지 공실 기간 동안의 투자 비용(관리비, 세금 등)이 발생할 수 있음.

* 성공적인 임대 수익 창출을 위해서는 적극적인 임차인 모집 활동이 필요함.

6.2. 임대 관계의 불확실성

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았음. 다만, 현재 공실 상태이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 입찰 전 추가적인 확인이 권장됨.

7. 종합 의견

본건은 나주 혁신도시 내 핵심 지역에 위치한 근린상가로, 향후 발전 가능성이 높은 물건임.

우수한 입지 조건, 편리한 교통망, 잘 갖춰진 주변 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

현재 공실 상태는 단기적인 리스크일 수 있으나, 적극적인 임차인 확보 노력을 통해 극복 가능할 것으로 판단됨.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하고, 매각으로 인한 소멸 대상 권리가 많아 안전한 투자가 가능할 것으로 보임.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 핵심 상권 내 위치

* 풍부한 배후 수요 (아파트, 오피스텔 밀집 지역)

* 편리한 교통 환경 및 도로 접근성

* 안정적인 건물 구조 및 최신 설비

* 매각으로 소멸되는 권리관계로 인한 명확한 소유권 확보 가능성

9. 예상 입찰가

* 감정가: 213,000,000원

* 본건은 현재 공실 상태이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

* 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 입찰 시점의 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률 및 공실 기간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

* 현재로서는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안하며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.