나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104815 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 "양촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근은 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

급경사의 부정형 토지로서, "휴경지" 상태 입니다.

인접 도로상태

지적도등본상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 500m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(그외지역 600m 제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법> 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①대상물건 기호1)토지는 공유지분 토지로서, 각각의 지분별 점용 부분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 공유토지 전체를 기준으로 단가를 산정하였고, 소유 지분 비율(등기사항전부증명서 상 공유자 조리평 지분 1104분의 66)에 의거 면적사정 하였으니 업무에 참고 하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)토지 지상에 소재하는 수목(감나무 등)은 관리상태, 생육상태 및 경제적 가치 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)토지는 인접 토지와의 경계가 불분명하므로 정확한 경계확정 등을 위해서는 지적측량을 요합니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음). 지적도등본상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 상세 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104815 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4

용도: 과수원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 매각 대상 정보

매각대상: 토지일부지분매각

매각되는 지분: 1104분의 66 (약 20평)

1.3. 면적 및 감정가

총 토지면적: 1104.00㎡ (약 334평)

매각 대상 토지 지분 면적: 66.0192㎡ (약 20평)

건물 면적: 0.00㎡

감정가: 4,488,000 원

1.4. 주요 특이사항 및 주의사항

경매 진행 관련: 재매각 물건

취득 관련: 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 매수보증금 반환 불가)

소유권 관련: 공유지분 매각 (전체 토지 1104분의 66 지분)

토지 관련: 지적도 등본상 맹지임. 급경사의 부정형 토지.

기타: 공유자 우선매수권 행사 제한 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 소재 "양촌마을" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 직접 접근은 불가능한 것으로 파악됩니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가되었으나, 맹지 및 급경사라는 점을 고려할 때 접근성 및 활용에 제약이 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 급경사의 부정형 토지로서 현재 "휴경지" 상태입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

소유권이전: 문성광 → 서우농업회사법인주식회사 → 조리평 (1104분의 66 지분)

말소기준권리: 농협은행주식회사 가압류 (2021-03-18)

현재 등록된 권리 중 말소될 것으로 예상되는 권리: 농협은행주식회사 가압류, 삼성카드주식회사 가압류, 농업협동조합자산관리회사 강제경매개시결정.

등기부채권 총액: 59,625,663 원

3.2. 권리 분석 (소멸/인수)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다. 모든 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 보증금 합계: 0원.

임차인 현황에 관한 별도 명시 사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 개발 가능성

물건 소재지는 주변이 농경지 및 임야로 형성되어 있어 현재로서는 특정 상권이 발달된 지역이 아닙니다. 다만, 창원 북면 일대가 신도시 개발 및 도시개발사업이 진행 중인 지역과 인접해 있어 향후 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있으나, 물건 자체의 현황(급경사, 맹지, 휴경지)으로 인해 직접적인 상업적 개발이나 활용에는 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

주변이 농경지와 임야 위주로 구성되어 있어 일반적인 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 차량 접근이 어려운 점을 감안하면 대중교통 이용 및 일상생활을 위한 기반 시설 접근 또한 제한적일 것으로 보입니다. 인근에 북면수변생태공원, 북면골프연습장 등의 레저 시설이 있으나 직접적인 생활 편의와는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본 물건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하는 매우 중대한 리스크가 있습니다.

6.2. 공유 지분 및 맹지

공유지분 매각으로 인해 토지 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 소유권 행사 범위에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이므로 진입로 확보가 필요하며, 이는 토지 이용 계획 수립 및 건축 등에 법적, 물리적 장애가 될 수 있습니다.

6.3. 토지 물리적 상태

토지가 급경사이며 현재 휴경지 상태이므로, 영농 활동 재개 또는 개발 시 추가적인 토목 공사 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 경매 절차 관련

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 해제된 사유를 파악할 필요가 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 시 절차상의 변동이 있을 수 있으며, 해당 권리 행사 제한 조건도 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리의 급경사, 맹지, 휴경 상태의 농지 일부 지분 매각 건입니다. 농지취득자격증명 필수, 공유지분 매각, 맹지라는 복합적인 제약 사항을 가지고 있으며, 재매각이라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다. 주변 지역은 개발이 진행되고 있으나, 물건 자체의 특성상 직접적인 개발 이익을 얻기보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 4,488,000원의 감정가는 매각 대상 지분 면적(약 20평) 대비 상당히 낮은 수준입니다.

지역 개발 잠재력: 창원 북면 일대의 도시개발 및 신도시 조성 사업은 해당 지역 전반의 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,488,000원

매각 지분 면적: 66.0192㎡ (약 20평)

지분 면적당 감정가: 약 224,400원 (1평당 약 11,220원)

고려사항:

* 농지취득자격증명 필요, 맹지, 급경사, 휴경지, 공유지분 매각 등 다수의 명확한 리스크 존재.

* 재매각 이력.

* 현실적으로 낙찰 후 활용 방안이 매우 제한적.

* 인수 보증금 합계 0원.

종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 높은 리스크를 수반하므로 보수적인 접근이 필수적입니다. 감정가의 50%~80% 수준을 고려할 수 있으나, 실제 입찰 경쟁이나 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 2,500,000 원 ~ 3,500,000 원.

본 물건의 특성상 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 높으며, 실제 활용 가능성 및 추가 비용 발생 여부를 철저히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.