나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104815 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4 과수원 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104815 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4 과수원 경매

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창원지방법원 경매9계 2024타경104815 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4 | 감정가: 4,488,000원 | 최저가: 1,470,000원 | 용도: 과수원

1. 창원지방법원 2024타경104815 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경104815 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리 184-4

용도: 과수원

감정가: 4,488,000원

토지면적: 1104.00㎡ (약 333.86평)

토지 지분율: (공유지분 매각, 감정평가상 지분 비율 1104분의 66에 근거)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 조OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 필수 제출. 공유 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사 제한 있음. 지적도상 맹지.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 무곡리에 위치한 "양촌마을" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 차량을 이용한 직접적인 접근은 불가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 급경사의 부정형 형태이며, 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다. 지적도상으로는 맹지에 해당하여 외부 도로와의 직접적인 연결이 어려운 상태입니다. 토지이용계획상 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등 관련 법규에 따른 규제를 받고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 채권자 농OOOOOOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 조OO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 소유권이 여러 명에게 분할되어 있음을 의미합니다. 권리 분석상 주요 사항으로는 첫째, 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수 보증금은 반환되지 않습니다. 둘째, 공유 지분 매각이므로 다른 공유자와의 관계를 고려해야 합니다. 셋째, 공유자의 우선매수권이 존재하나, 이를 행사한 공유자가 매수 보증금을 납부하지 못해 효력이 상실될 경우 향후 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 없는 제한이 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농경지와 임야가 주를 이루는 한적한 농촌 지역입니다. 인근에 "양촌마을"이 있으나, 상업 시설이 밀집된 활성화된 상권이라고 보기는 어렵습니다. 차량 접근이 어렵다는 점 또한 상권 형성에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 물건 자체의 상업적 가치보다는 농업적 또는 장기적인 토지 가치 상승 가능성에 초점을 맞춰 접근해야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

차량 접근이 어렵다는 점이 생활 편의 측면에서 가장 큰 제약입니다. 대중교통 이용 역시 용이하지 않을 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설은 인근 "양촌마을"을 통해 일부 이용 가능할 수 있으나, 상세한 정보는 현장 확인이 필요합니다. 전반적으로 도시 지역의 편리한 생활 환경과는 거리가 있으며, 농촌 생활에 익숙하거나 관련 목적을 가진 경우에 적합할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 토지의 활용 및 개발에 있어 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적이며, 상당한 어려움이 예상됩니다. 또한, 공유지분 매각으로 인해 소유권 행사에 있어 다른 공유자의 동의가 필요하며, 이로 인한 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다. 농지취득자격증명 미비로 인한 매수 보증금 몰취 위험, 급경사 토지의 개발 및 이용의 제약, 현재 휴경 상태라는 점 등도 잠재적 위험 요인으로 고려해야 합니다. 더불어, 지역 내 가축 사육 및 폐수 배출, 공장 설립 관련 규제가 존재하므로, 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다. 주변 지역에 잠재적인 혐오시설의 존재 여부는 현장 답사를 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분으로, 맹지, 공유지분, 농지취득자격증명 필요라는 복합적인 제약을 가진 토지입니다. 차량 접근이 어렵고 급경사, 휴경지 상태이므로 즉각적인 개발이나 활용에는 많은 어려움과 추가적인 투자 비용이 수반될 것으로 예상됩니다. 투자자께서는 이러한 점들을 충분히 인지하시고, 향후 지역 개발 가능성, 주변 토지와의 통합 가능성, 그리고 본인의 자금력과 사업 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자는 높은 리스크를 감수해야 하는 만큼, 명확한 목적성을 가진 투자자에게 적합합니다. 첫째, 인근 토지 소유자로서 지분 통합을 통해 토지를 확장하려는 목적이 있을 수 있습니다. 둘째, 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성을 보고 투자하는 경우입니다. 셋째, 저렴한 가격으로 농지를 확보하여 농업 사업을 시작하려는 경우, 관련 자격 및 준비가 되어 있다면 고려해볼 수 있습니다. 다만, 맹지라는 점과 접근성의 한계를 극복할 수 있는 구체적인 계획이 필수적입니다. 본 물건의 진정한 가치는 이러한 제약 조건들을 어떻게 극복하고 활용할 수 있는지에 달려있다고 볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계