나이스옥션 법원경매 창원 2024타경105108 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 11층 1103호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경105108 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 11층 1103호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매9계 2024타경105108 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 의창대로 905, 11층 1103호 (창원1차비룡벨로스텔라) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 130,560,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2024타경105108 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경105108 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 215-18 용잠리 창원1차비룡벨로스텔라 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

토지면적: 24.19㎡ (약 7.32평)

건물면적: 74.05㎡ (약 22.40평) - 전용면적 기준 (분양면적은 이보다 클 수 있습니다)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 대OOOOOOO

채무자: 대OOOOOOO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가서 요약

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 위치한 창원1차비룡벨로스텔라 11층 1103호입니다.

건물은 철근콘크리트구조로 총 14층 중 11층에 위치하며, 외벽은 화강석붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

내부는 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형 평지로서 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남측으로 왕복 6차선 포장도로가 접해 있습니다.

토지 이용계획상 근린상업지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역(폐수)에 해당합니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 함께하는 지역입니다.

도로 접근성은 남측으로 왕복 6차선 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

검색 결과, 본건 인근에 "동읍파출소"가 위치하고 있어 치안 관련 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다. 주변 지역을 검색한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 가장 중요한 사항은 임차인(이수진)의 확약서 제출입니다.

2025년 8월 26일, 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차인 이수진이 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이는 경매 절차에서 발생할 수 있는 임차인의 대항력 문제를 해소할 수 있는 중요한 요소로 작용합니다. 즉, 임차인은 보증금 전부를 받지 못해도 낙찰자에게 추가적인 보증금 반환을 요구하거나 점유를 유지할 권리를 포기한 것으로 해석됩니다. (2025년 8월 28일 정정되었으나, 주요 내용은 유지되는 것으로 보입니다.)

4. 상권분석

본건이 속한 지역은 근린상업지역과 제1종일반주거지역이 혼합된 복합 상권입니다.

단지 인근으로 주택 및 아파트가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 더불어 근린생활시설이 있어 상업 활동도 활발하게 이루어지는 지역입니다.

창덕중학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 가족 단위 거주자들에게 선호될 수 있는 환경입니다.

5. 생활정보

교육: 창덕중학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스 승강장 등을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 아파트 및 주택가와 어우러진 주거 단지 내에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 확약서의 법적 효력: 제출된 확약서가 법적으로 명확하게 효력을 발휘하는지에 대한 최종 확인이 필요합니다. 확약서 내용에 따라 명도 과정에서의 분쟁 가능성이 희박하지만, 만약의 경우를 대비하여 권리분석 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 시설 이용 시 관련 법규 준수가 필요할 수 있습니다. 다만, 현행 아파트 용도로서는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

임대 관계 미상(확약서 제출 이전): 확약서 제출 이전에는 임대 관계가 미상이었으므로, 혹시 모를 다른 임차인 존재 여부 등을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

가장 큰 특징은 임차인(이수진)이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였다는 점입니다. 이는 낙찰자가 명도 과정에서 겪을 수 있는 임차 관련 부담을 크게 줄여주는 요인으로 작용합니다.

주변의 생활 편의 시설 및 교육 시설 접근성도 양호하여 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

안정적인 수요 기반: 아파트 단지 내 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역 특성상 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

명도 부담 감소: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 관련 권리 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 명도 과정에서의 잠재적 리스크가 현저히 낮아졌습니다.

교통 및 생활 편의성: 6차선 도로에 인접하고 창덕중학교 등 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

향후 가치 상승 기대: 지역 개발 잠재력 및 아파트 시장 동향에 따라 시세 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계