나이스옥션 법원경매 창원 2023타경112550 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 12호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경112550 [2] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 12호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2023타경112550 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙대로83번길 13, 지하층 12호 (중앙동,삼일상가) | 감정가: 36,000,000원 | 최저가: 886,000원 | 용도: 근린상가

1. 창원지방법원 2023타경112550 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경112550 (2)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 98-1 삼일상가 지하층 12호

용도: 근린생활시설

감정가: 36,000,000원

토지면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

토지 지분율: 2990.9999999999995

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.25㎡ (약 16.11평)

건물 지분율: 5325

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자: (정보 비공개)

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 근OOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 상가번영회 사무실 관리소장에 따르면, 본건은 약 5년 전부터 영업이 중단된 상태이며, 미납된 관리비는 같은 건물 지하층 13호, 17호, 22호를 합산하여 대략 6,000만원 정도 된다고 합니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 "창원광장" 남서측 인근에 위치한 삼일상가 지하층입니다. 주위는 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.

- 건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브 4층 건물 내 지하층 13호, 12호, 17호, 22호이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감입니다.

- 이용상태: 집합건축물대장상 용도는 기호(1,2,4)는 판매 및 영업시설, 기호(3)은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 되어 있습니다.

- 설비내역: 상가 내에 승강기, 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 장방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 북서측으로 대로3류, 북동측으로 중로1류, 남동측으로 소로2류와 각각 접하고 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타 참고사항: 본 건은 기준시점 현재 지하층 11개 호실(1,5,6,10,12,13,16,17,20,21,22호) 및 복도와 함께 호실 구분 없이 사용하다 장기간 비어있는 공실 상태입니다. 위치 확인은 상가에 부착된 지하평면도 및 탐문조사에 의하였으며, 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지 조건

본 건은 창원시 성산구의 중심 상업 지역인 "창원광장" 남서측 인근에 위치하여 뛰어난 입지 조건을 자랑합니다. 주변에 업무시설, 오피스텔, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부한 지역입니다. 북서측 대로3류, 북동측 중로1류, 남동측 소로2류 등 주요 도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수하며, 이는 상가 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 또한, 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 물건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 채권자는 근OOOOO이며, 채무자를 상대로 경매를 신청하였습니다. 낙찰 시 말소되는 권리와 인수해야 하는 권리 관계를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 채권자 근OOOOO의 근저당 외에 다른 권리(가압류, 압류, 추가 근저당 등)가 설정되어 있을 가능성이 있으므로, 등기부등본을 통한 상세한 권리 분석이 필수적입니다. 주의사항으로 언급된 미납 관리비는 낙찰자가 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 건물 관리 규약 등에 따라 일부 부담이 발생할 수도 있으므로 관련 내용 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

삼일상가 지하층에 위치한 본 건은 창원시의 주요 상업 중심지인 창원광장 인근의 상권을 이용할 수 있습니다. 주변에 다양한 업종의 상업 시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역이지만, 본 건은 현재 5년 이상 영업이 중단된 상태이며 장기 공실로 파악됩니다. 이는 해당 상가의 경쟁력, 접근성, 또는 상권 자체의 변화 등 복합적인 요인이 작용한 결과로 보입니다. 지하 상가라는 점을 고려할 때, 업종 선택 시 주변 상권과의 연계성, 고객 유입 전략, 그리고 지하 상가의 특성을 극복할 수 있는 차별화된 아이템이 중요합니다.

1.5. 생활 정보

본건이 위치한 창원시 성산구 중앙동은 창원시의 핵심 상업 및 행정 중심지로, 생활 편의시설이 매우 잘 갖추어져 있습니다. 인근에는 은행, 관공서, 병원, 다양한 종류의 식당 및 쇼핑 시설들이 밀집해 있어 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 주거용 오피스텔 등이 있어 단기 거주 및 생활 인구의 접근성도 확보되어 있습니다. 교통망이 발달하여 대중교통 이용이 용이하며, 이를 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본 건은 약 5년 전부터 영업이 중단된 상태이며 장기 공실로 파악됩니다. 이는 시장에서 해당 상가에 대한 수요가 낮거나, 경쟁력 있는 업종을 찾기 어렵다는 신호일 수 있습니다. 둘째, 약 6,000만원으로 추정되는 미납 관리비는 상당한 부담으로 작용할 수 있으며, 건물 전체의 관리 상태에 대한 우려를 낳습니다. 셋째, 지하 상가라는 구조적 한계로 인해 자연 채광 부족, 환기 문제, 외부에서의 가시성 및 접근성 제약 등의 단점이 있을 수 있습니다. 넷째, 경매 물건 고유의 권리 관계 복잡성, 명도 과정에서의 어려움, 점유자 발생 가능성 등 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 위험이 있습니다. 마지막으로, 주변 시설 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 창원시 중심 상업지역이라는 최상의 입지 조건을 갖추고 있음에도 불구하고, 5년 이상의 영업 중단 및 장기 공실 상태라는 심각한 문제를 안고 있습니다. 이러한 상태는 상가로서의 현재 가치나 수익성 측면에서 매우 부정적인 신호로 해석됩니다. 또한, 상당한 금액의 미납 관리비는 향후 건물 관리에 대한 추가적인 부담을 예고합니다. 지하 상가의 태생적 한계와 현재의 공실 상황을 고려할 때, 낙찰자는 단순히 임대 수익을 기대하기보다는 적극적인 리모델링, 업종 변경, 또는 장기적인 안목을 통한 가치 상승 전략을 수립해야 할 것입니다. 권리 관계 및 명도 관련하여 철저한 사전 조사와 대비가 반드시 필요하며, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

첫째, 본 건의 가장 큰 투자 포인트는 창원시 중심 상권에 위치한 입지적 잠재력입니다. 향후 창원시의 발전과 상권 활성화 시, 본 건의 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 둘째, 현재 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 경우, 장기적인 관점에서 재투자를 통한 가치 상승 및 시세 차익을 노려볼 수 있습니다. 셋째, 중심상업지역 및 지구단위계획구역이라는 점은 향후 지역 개발 계획에 따른 수혜를 받을 수 있는 잠재력을 내포하고 있습니다. 넷째, 기존 상가 임대 수익 외에 창고, 작업실, 공유 공간 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 모색하여 수익 모델을 다각화할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계