나이스옥션 법원경매 창원 2023타경113287 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-7 젤미마을파크뷰아파트 801동 15층 1501호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경113287 [1] 경상남도 김해시 삼문동 62-7 젤미마을파크뷰아파트 801동 15층 1501호 아파트 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2023타경113287 | 소재지: 경상남도 김해시 대청로210번길 35, 801동 15층 1501호 (삼문동,젤미마을파크뷰아파트) | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 93,440,000원 | 용도: 아파트

1. 창원지방법원 2023타경113287 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경113287 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼문동 62-7 젤미마을파크뷰아파트 801동 15층 1501호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 36.90㎡ (약 11.16평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 변OO

채무자: 변OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 삼문동에 소재한 젤미마을파크뷰아파트 801동 15층 1501호입니다. 롯데마트 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 아파트 인근에는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 또한, 남동측 및 북동측으로 중로1류와 접하고 있어 도로 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등에 해당하며, 보행자 전용도로 및 중로1류와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 현재까지 검색된 정보에 따르면 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 소유자는 변OO이며, 채무자 역시 변OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 '대항력 포기 확약서'입니다. 이 확약서에 따르면, 주택도시보증공사는 임차인 손제목의 우선변제권을 승계하였음에도 불구하고, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임차보증금 반환을 청구하지 않겠다는 내용에 동의했습니다. 또한 임차권등기 말소에도 동의하여, 낙찰자는 임차인 관련 대항력 문제를 신경 쓸 필요가 없다는 점에서 권리관계가 매우 깔끔한 물건으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

젤미마을파크뷰아파트는 롯데마트가 북서측 인근에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 학교 등이 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 이는 단지 내 또는 인근에서 쇼핑, 교육, 의료 등의 생활 서비스를 편리하게 이용할 수 있음을 의미합니다. 아파트 단지 자체의 배후 수요와 더불어 주변 상권의 활성화 정도가 주거 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 철근콘크리트조 경사슬라브지붕의 25층 건물 중 15층에 위치한 59.96㎡(약 18.14평) 면적의 아파트입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 편리합니다. 아파트로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임대관계가 미상이라는 점입니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 대항력 및 보증금 반환 관련 법적 문제는 해소된 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, HUG 확약서의 효력 범위와 추후 발생할 수 있는 예외적인 상황에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있다는 점은 참고할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 삼문동의 준수한 주거지역에 위치하며, 59.96㎡(약 18.14평)의 전용면적을 가진 아파트로 실거주 및 투자 목적 모두 고려해볼 만한 가치가 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 권리관계가 매우 명확해져 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 적다는 점이 큰 장점입니다. 감정가 1억 4,600만원은 주변 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다. 다만, 임대차 관계의 불확실성 및 가축사육제한구역 지정 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

- 깔끔한 권리관계: HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 위험 요소가 제거되어 안전한 투자가 가능합니다.

- 우수한 입지: 롯데마트 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 편의성이 높습니다.

- 실거주 및 투자 적합: 59.96㎡(약 18.14평)의 적정 면적으로 1인 가구, 신혼부부 등 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 경매 시세 차익 기대: 감정가를 기준으로 적정 입찰가 산정 시 시세 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계