나이스옥션 법원경매 창원 2024타경100073 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18 창원1차비룡벨로스텔라 8층 805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치
하며 부근은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며 제반 주위
환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교통 사정은
보통시 됩니다.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상14층 중 제8층 제805호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내 벽, 바 닥 : 폐문부재로 조사치 못하였음.
창 호 : 샤시창구조입니다.

이용상태

기호(1) 오피스텔(주거용)로 이용중입니다.

설비내역

제반 급.배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차설비, 도시가스보일
러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 "주거용 건부지"
로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의
포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2014-04-03)(접합), 가축
사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역(폐수)
<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사치 못하였으나, 동종 유사물건의
통상적인 이용상태 및 외부관찰을 통해 평가하였으니 업무 진행시 참고하시기
바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 215-18, 창원1차비룡벨로스텔라 8층 805호에 소재한 오피스텔(주거용)입니다.

사건번호는 창원지방법원 2024타경100073 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 120,000,000원입니다.

* 토지 면적: 20.47㎡ (약 6.19평)

* 건물 면적: 62.69㎡ (약 18.97평) (전용면적 기준)

* 건물 규모: 총 14층 중 8층에 해당합니다. (건축물 표제부상 연면적 4,875.3085㎡)

* 채권자: 이OO

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 "창덕중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 버스 노선 및 통행량을 고려할 때 대중교통 사정 또한 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상황은 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 막다른 포장도로, 남측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창덕중학교), 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 1. 주변 시설 정보

* 본 건 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 소재한다는 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 창원시 내 다른 지역(예: 웅남동, 성산구 신촌동 등)에는 폐기물 처리 시설, 소각장 등이 위치한 사례가 확인됩니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 권리관계 분석이 매우 중요한 사례입니다.

말소기준권리는 국(서울중앙지방검찰청)의 가압류(접수일자 2021-11-30)이며, 이보다 선순위 권리는 신탁등기 말소(접수일자 2021-04-28) 건으로 확인됩니다.

이 외에도 창원시의 압류(접수일자 2023-04-28)가 존재합니다.

본 건의 경매 신청 채권자는 임차인 이동영(보증금 120,000,000원)이며, 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이동영

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-27

* 확정일자: 2021-04-16

* 배당신고일자: 2024-01-04

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없을 경우(인수 보증금 합계 0원 명시), 임차인이 점유를 계속하거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 매우 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 창덕중학교 인근에 위치하여 교육시설 접근성이 있으며, 주변에 주거 시설(아파트, 단독주택)과 근린생활시설이 혼재된 지역 상권입니다.

오피스텔(주거용)로서 주거 수요를 기반으로 한 상권으로 판단되며, 대중교통 접근성이 보통 수준임을 고려할 때 지역 내 이용객을 중심으로 한 상업 활동이 이루어질 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조로, 지하 1층, 지상 14층 중 8층에 해당합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 창호는 샤시창 구조입니다. 다만, 폐문부재로 내부 벽, 바닥 등에 대한 조사는 이루어지지 못했습니다.

* 설비 내역: 제반 급배수, 위생, 승강기, 소방, 주차, 도시가스 보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주차: 건축물대장상 내외 주차 설비가 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이동영 씨는 전입일자(2021-04-27)가 말소기준권리(2021-11-30)보다 앞서 대항력이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 1억 2천만원이 감정가와 일치하므로, 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수하게 될 위험이 매우 높습니다. 이 점은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 내부 이용 상태, 마감 상태 등 정확한 현황 파악이 불가능합니다. 실제 내부 상태는 방문 전 사전 확인이 필수적입니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍의 주거지역에 위치한 오피스텔로, 창덕중학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 120,000,000원으로 책정되었으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 일반적인 아파트/오피스텔로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 본건의 가장 큰 쟁점은 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 1억 2천만원이 감정가와 동일하며, 명시된 '인수 보증금 합계 0원'에도 불구하고 실제로는 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 철저한 권리 분석과 함께 예상되는 추가 인수 비용을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 역시 잠재적 리스크로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 경매 초보자보다는 권리 분석에 능통한 투자자에게 적합한 물건입니다.

* 만약 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차를 원만하게 진행하여 임차인의 보증금 인수 부담을 최소화하거나 해소할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 주거용 오피스텔로서의 임대 수요 또한 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 하되, '대항력 있는 임차인' 존재로 인한 추가적인 인수 비용 발생 가능성을 매우 중요하게 고려해야 합니다.

현재 명시된 '인수 보증금 합계'는 0원이며, 임차인 이동영 씨의 보증금은 120,000,000원입니다. 만약 법원 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는다면, 낙찰자는 해당 보증금을 추가로 부담해야 합니다.

따라서, 실질적인 낙찰자는 감정가 120,000,000원에 임차인의 미회수 보증금까지 부담할 가능성이 있음을 감안해야 합니다.

정확한 입찰가 산정은 개별적인 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 조사, 명도 가능성 및 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건의 경우, 보증금 인수 리스크를 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.