나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101922 [2] 경상남도 김해시 대성동 484-26 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 대성동 소재 김해여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 성숙중인 주택지대입니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 마감 및 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.(일반건축물대장상 1층 : 사무실 및 계단실, 2층-3층:다가구주택(5가구),4층:다가구주택(6가구))

설비내역

기본적인 급배수설비. 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록 4. 1층의 용도가 일반건축물대장상 '사무실 및 계단실'이나 현황 '사무실'로 추정되는 부분은 주거용으로 이용 중이므로 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경101922 (2)

소재지: 경상남도 김해시 대성동 484-26

용도: 다가구주택

감정가: 1,211,002,800원

토지면적: 417.90㎡ (약 126.43평)

건물면적: 690.27㎡ (약 208.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건, 중복병합사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 1층 용도(사무실/계단실)의 현황 주거 이용 가능성에 대한 확인 필요.

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 6.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

건물 이용 상태: 다가구주택 (일반건축물대장상 1층: 사무실 및 계단실, 2-3층: 다가구주택 (5가구), 4층: 다가구주택 (6가구))

기본 설비: 기본적인 급배수, 위생 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 대성동 소재 김해여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 성숙된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형이며 완경사를 이루고 있으며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

매각 대상 부동산의 토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2013년 6월 25일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 684,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 위 근저당권보다 선순위 권리(소유권 등)를 제외한 후순위 권리 및 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

총 24명의 임차인이 파악되었으며, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 따라서 낙찰자는 별도의 보증금 인수 의무가 없습니다.

- 한국토지주택공사(입주자권영호): 보증금 60,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-18, 배당 2023-03-27

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-12-23

- 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-09-25, 확정 2020-09-08, 배당 2024-06-03

- 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-21

- 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-06-13, 확정 2022-06-13, 배당 2024-05-14

- 한국토지주택공사(입주자김혜은): 보증금 60,000,000원, 차임 70,000원, 전입 2021-08-20, 확정 2021-07-30, 배당 2023-03-27

- 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-07

- 문 : 보증금 50,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2019-07-16, 확정 2019-07-05, 배당 2024-03-20

- 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-12-15, 확정 2020-10-16, 배당 2024-04-03

- 박 : 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-12-15, 확정 2020-10-16, 배당 2024-04-03 (1차 보증금 증액분 5,000,000원)

- 배 : 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-03-12, 확정 미상(21년경), 배당 2024-04-22. 금액이 미상이라도 주의 필요.

- 신 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-02-28, 확정 2020-02-14

- 유 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-10

- 이 : 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2016-10-14, 확정 2016-10-14, 배당 2024-05-02 (1차 보증금 감액분 15,000,000원)

- 한국토지주택공사(입주자이정훈): 보증금 85,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2021-08-25, 확정 2021-08-12, 배당 2023-03-27

- 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-09-16, 확정 2019-08-26, 배당 2024-03-29

- 이 : 보증금 85,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-09-16, 확정 2021-08-20, 배당 2024-03-29 (1차 보증금 증액분 15,000,000원, 차임 50,000원)

- 정 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-01

- 한국토지주택: 보증금 50,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-05-01, 확정 2019-04-18, 배당 2024-05-20

- 한국토지주택: 보증금 55,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-05-01, 확정 2021-04-21, 배당 2024-05-20 (1차 보증금 증액분 5,000,000원, 차임 50,000원)

- 한국토지주택공사(입주자김규태): 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-01-21, 확정 2022-12-15, 배당 2023-03-27

- 한국토지주택공사(입주자류효주): 보증금 85,000,000원, 차임 130,000원, 전입 2022-04-07, 확정 2022-03-15, 배당 2023-03-27

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으므로 별도의 보증금 인수 의무는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 김해여자고등학교 북측에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다가구주택이 밀집된 주택가 지역입니다. 따라서 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상업시설

주택가 지역의 특성상 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주의 상권이 형성될 것으로 보입니다. 본 물건의 1층 용도가 사무실 및 계단실이나 현황 사무실로 추정되는 부분이 주거용으로 이용 중일 수 있다는 점은 추가적인 상가 임대 수익 가능성을 시사하지만, 이는 현장 확인이 필요합니다.

4.3. 교통 및 접근성

대상 토지는 차량 접근이 용이한 편이며, 북동측으로 약 8m 폭의 도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 김해여자고등학교가 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

김해 시내와의 거리에 따라 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 및 문화시설 접근성이 달라질 수 있습니다. 본 물건은 제1종일반주거지역에 속하며, 주변 주택가 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경 조사 (혐오시설 관련)

김해시 대성동 484-26번지 일대를 종합적으로 고려했을 때, 조사된 정보 내에서는 특별한 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공업단지 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 본 물건은 주거 지역 내에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 및 병합

본 건은 중복사건 및 중복병합사건으로, 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 확인 및 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 1층 용도 및 임대차 확인

일반건축물대장상 1층 용도가 '사무실 및 계단실'이나 현황 '사무실'로 추정되는 부분이 주거용으로 이용 중일 가능성이 있어, 실제 이용 현황 및 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

면적 6.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 별도 처리가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 관련 규제

역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축, 대수선 등 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.5. 다수의 임차인

총 24명의 임차인이 존재하며, 비록 대항력은 없으나 실제 명도 과정에서 협의가 필요한 부분이 발생할 수 있습니다. 일부 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상 또는 불명확한 경우가 있어, 정확한 채권액 및 배당받는 금액 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경상남도 김해시 대성동에 위치한 다가구주택으로, 김해여자고등학교 인근의 주택가에 자리하고 있습니다. 토지 417.90㎡, 건물 690.27㎡ 규모이며, 감정가는 1,211,002,800원입니다.

7.2. 장점

* 안정적인 주거 수요가 기대되는 주택가 지역에 위치.

* 북동측으로 약 8m 도로에 접하여 차량 접근성 양호.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 모든 임차권 및 기타 권리 말소 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 다가구주택으로서 다수의 임대 가구 확보를 통한 지속적인 임대 수익 창출 가능.

7.3. 단점

* 중복사건 및 중복병합사건으로, 경매 절차상 복잡성 내포.

* 1층 용도(사무실/계단실)의 현황 주거 이용 가능성에 대한 명확한 확인 필요.

* 다수의 임차인이 존재하여 명도 과정에서 시간 및 비용 소요 가능성.

* 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 토지이용 관련 규제 존재.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 임대 수익

다가구주택으로서 다수의 임대 가구를 운영하여 꾸준한 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 권리 인수 부담 없음

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이 없습니다.

8.3. 주거 선호 지역

주택가 지역에 위치하여 안정적인 주거 수요가 예상되며, 김해여자고등학교 인근이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 건은 인수 보증금이 없는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 다만, 실제 입찰가 산정 시에는 다음 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 1,211,002,800원

* 명도 예상 비용 (이사비 등)

* 1층 용도 및 임차인 관련 명도 저항 가능성

* 건물 수리 및 관리 비용

* 지역 내 유사 물건 시세

* 향후 공실 발생 가능성 및 임대료 수준

9.2. 권리 분석 요약

모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰자는 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 감정가를 기준으로 시장 시세 및 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

9.3. 추가 조사 권고

본 물건의 상세한 수익률 분석 및 명도 가능성 평가를 위해 현장 방문을 통한 임차인 면담, 1층 용도 현황 확인, 지역 내 임대 시세 조사 등 추가적인 조사를 진행하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.