나이스옥션 법원경매 창원 2024타경101922 [1] 경상남도 김해시 대성동 484-6 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 대성동 소재 김해여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 성숙중인 주택지대입니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2018-11-01)입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 마감 및 드라이비트 마감 등
창호: 샷시창호

이용상태

다가구주택으로 이용중입니다.(일반건축물대장상 1층 : 사무실 및 계단실, 2층-3층:다가구주택(5가구),4층:다가구주택(6가구))

설비내역

기본적인 급배수설비. 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.
2) 기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경101922 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 대성동 484-6

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 1,220,793,600원

* 토지면적: 425.00㎡ (약 128.6평)

* 건물면적: 691.34㎡ (약 209.2평)

* 건물 제시외면적: 6.00㎡ (약 1.8평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 김

* 특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

경상남도 김해시 대성동 소재 김해여자고등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 성숙된 주택지대입니다.

* 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을12 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2013.06.25 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다. (모든 임차인의 대항력이 없습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 50,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2020-02-17, 확정 2020-01-30, 배당신고 2024-02-22, 대항력 없음.

* 강 : 보증금 52,500,000원 (1차 증액 2,500,000원 포함), 차임 80,000원, 전입 2020-02-17, 확정 2022-01-21, 배당신고 2024-02-22, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 75,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2021-02-22, 확정 2023-03-03, 배당신고 2023-03-10, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2023-10-19, 확정 2023-10-19, 배당신고 2024-05-07, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-01-20, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-07-21, 확정 2020-07-21, 배당신고 2024-05-13, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김태완): 보증금 85,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-11-01, 확정 2022-10-21, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 90,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2018-04-05, 확정 2018-03-28, 배당신고 2024-04-08, 대항력 없음.

* 서 : 보증금 94,500,000원 (1차 증액 4,500,000원 포함), 차임 50,000원, 전입 2018-04-05, 확정 2022-03-16, 배당신고 2024-04-08, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-12-31, 확정 2020-12-10, 배당신고 2024-04-05, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 140,000,000원 (1차 증액 10,000,000원 포함), 차임 50,000원, 전입 2020-12-31, 확정 2020-12-10, 배당신고 2024-04-05, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-01, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-12-20, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(정다운): 보증금 65,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-22, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-05-28, 확정 2020-05-12, 배당신고 2024-02-29, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 90,000,000원 (1차 증액 10,000,000원 포함), 차임 50,000원, 전입 2020-05-28, 확정 2020-05-12, 배당신고 2024-02-29, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-06-23, 확정 2021-06-04, 배당신고 2024-05-16, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 70,000,000원 (1차 증액 10,000,000원 포함), 차임 50,000원, 전입 2021-06-23, 확정 2023-06-12, 배당신고 2024-05-16, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(최재혁): 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-11-15, 확정 2021-11-22, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(김태완): 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-01-20, 확정 2022-01-06, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(양연주): 보증금 70,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2022-04-01, 확정 2022-03-21, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(허나빈): 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2019-09-24, 확정 2019-09-06, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(황승관): 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-05-28, 확정 2021-05-11, 배당신고 2024-01-15, 대항력 없음.

* 허 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-09-24, 대항력 없음.

* 황 : 보증금 10,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-03-07, 배당신고 2024-02-20, 대항력 없음.

4. 상권분석

* 본 물건은 김해시 대성동에 위치한 주택 밀집 지역에 속하며, 인근에 김해여자고등학교가 있습니다.

* 상업 시설보다는 주거 기능이 강한 지역으로, 주변 상권은 주거 수요에 맞춰 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 학생 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 일부 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

* 교육시설: 김해여자고등학교가 인접해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 입지(주택가, 학교 인근)를 고려할 때, 심각한 혐오시설이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 외부 자료를 통한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 임차인: 총 29세대의 임차인이 존재하며, 전원 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 감정평가에 포함되었으나, 실제 현황 파악 및 철거 등 추가적인 관리가 필요할 수 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 중복사건, 중복병합, 공동담보 등 경매 절차의 복잡성으로 인해 진행 과정이 지연될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등은 향후 재건축이나 리모델링 시 용적률, 건폐율 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2013년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김해시 대성동에 위치한 4층 다가구주택으로, 약 128.6평의 토지 위에 약 209.2평의 건물과 제시외 건물이 소재합니다.

* 감정가는 12억 2천여만원으로 책정되었으나, 다수의 임차인과 복잡한 권리관계, 제시외 건물 존재 등 명도 및 관리 측면에서 부담이 될 수 있는 요인이 다수 존재합니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

* 주변 주거 환경은 양호하나, 토지이용 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 다가구주택으로서 꾸준한 월세 수입 창출이 가능합니다.

* 명도 부담 완화: 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 대상이 아니므로, 추가 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 지역 성장 가능성: 김해시의 개발 계획 및 지역 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가 1,220,793,600원을 기준으로 입찰가격을 검토합니다.

* 다수의 임차인으로 인한 명도 비용, 건물 상태, 잠재적 리스크 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~85% 범위에서 검토하나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

* 현장 조사 및 권리 분석 등 추가 정보 확보 후, 보수적으로 감정가의 75% 수준인 약 915,000,000원을 초기 검토 가격으로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 유동적으로 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.