나이스옥션 법원경매 창원 2024타경104846 [1] 경상남도 김해시 진례면 청천리 1007 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진례면 청천리 소재 "진례시례지구" 북측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서, 휴경지 및 대부분 포락된 상태임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 임대관계는 미상임.
2) 기타참고사항: 본건 토지는 후첨 "사진용지"와 같이 대부분 유지로 사용중인 것으로 조사되는 바, 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

공부상 '전'이나 현황 '유지(流地)'로 이용중.
휴경지이며 지적도상 맹지에 해당함
공유지분 매각임. 공유자 우선매수권 행사 제한(공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경104846 (1)

* 물건종별: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 소재지: 경상남도 김해시 진례면 청천리 1007

* 토지 용도: 전 (현황 유지(流地))

* 감정가: 20,128,500원

* 토지 면적: 1491.00㎡ (약 451.04평)

* 매각 대상 토지 지분 면적: 248.54969999999997㎡ (약 75.19평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 채권자: 부OOOOOOO

* 주요 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고, 재매각, 공부상 '전'이나 현황 '유지(流地)' 이용 중, 휴경지, 지적도상 맹지, 공유지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 제한.

2.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 김해시 진례면 청천리 소재 "진례시례지구" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 농경지와 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지에 해당하여 인접 도로와의 직접적인 연결이 없어 차량 통행 및 접근에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 배출시설설치제한구역으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

3.1. 권리분석

* 등기부 현황:

* 총 12건의 권리 변동 사항이 확인되었습니다.

* 소유권 이전, 지분 이전, 상속, 매매, 증여 등 다양한 권리 변동이 있었습니다.

* 말소 기준 권리는 2023년 3월 10일 접수된 삼성카드주식회사의 가압류 경매개시결정(갑12)입니다.

* 등기부채권 총액은 11,792,894원입니다.

* 매각 후 소멸되지 않는 권리: 지상권이 등기되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황:

* 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* 인수 보증금이 0원이라도 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 관련 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

4.1. 상권분석

* 본건 주변은 주로 농경지와 임야로 구성되어 있어, 현재 활발한 상업 활동보다는 농업 및 임업 위주의 지역 특성을 보입니다.

* "진례시례지구" 인근이라는 점은 장래 지역 개발 가능성을 시사하나, 현재로서는 중심 상업지구와는 거리가 있습니다.

5.1. 생활정보

* 교통 접근성은 보통 수준이나, 맹지 및 현황 유지(流地) 상태임을 고려할 때, 일상적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과의 직접적인 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 주변 편의시설, 교육, 의료 등 생활 인프라에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6.1. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 도로와 접하지 않아 건축 및 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

* 현황 유지(流地): 공부상 '전'이나 실제로는 물이 많거나 습한 상태로 이용되어, 토지 원상 복구 및 활용을 위해 추가적인 공사 및 비용 발생이 예상됩니다.

* 휴경지: 장기간 경작되지 않아 토지 상태가 좋지 않을 가능성이 높습니다.

* 공유지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 나머지 공유자와의 토지 이용, 관리, 처분 등에 대한 복잡한 협의 과정이 필요합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한: 공유자의 우선매수권 행사 절차에 대한 특정 제한이 명시되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 농지 관련 규제: 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 농지법에 따른 이용 의무가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 도시지역, 자연녹지지역 내 개발제한구역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 매각되지 못한 이력이 있어, 추가적인 문제점이 있을 가능성을 시사합니다.

* 주변 시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 조사로는 해당 토지의 바로 인접한 곳에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역 등은 주변에 축사나 관련 시설이 존재할 가능성을 내포합니다.

7.1. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 김해시 진례면 청천리 소재 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 20,128,500원입니다.

* 가장 큰 문제점은 지적도상 맹지이며, 현황은 유지(流地) 상태의 휴경지라는 점입니다. 이는 토지의 활용 가능성을 극히 제한하며, 원상 복구 및 활용을 위한 상당한 추가 비용과 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

* 또한, 공유지분 매각이므로 나머지 공유자와의 관계 설정, 토지 이용 합의 등이 필수적입니다.

* 도시지역 내 자연녹지, 개발제한구역 등의 중복 지정으로 인해 개발 행위 또한 제한적일 것으로 보입니다.

* 이러한 다수의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 투자 가치가 매우 낮거나, 토지 관련 전문적인 지식과 상당한 위험 감수 능력을 갖춘 투자자가 아니라면 신중한 접근이 필요합니다. 실사용 목적의 취득에는 부적합할 수 있습니다.

8.1. 투자 포인트

* "진례시례지구"라는 인근 개발 사업으로 인한 잠재적인 지역 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 본건 물건 자체의 활용도 제약으로 인해 직접적인 수혜를 받기는 어려울 수 있습니다.

* 토지 지분 면적 대비 감정가가 상대적으로 낮게 느껴질 수 있으나, 명시된 각종 제약 사항과 리스크를 고려하면 결코 낮은 가격이라고 단정하기 어렵습니다.

* 명확한 투자 포인트를 찾기 어려운 고위험 물건입니다.

9.1. 예상 입찰가

* 본건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정할 필요는 없습니다.

* 그러나, 본 물건은 맹지, 유지(流地) 상태, 공유지분 매각 등 다수의 심각한 리스크 요인을 내포하고 있어, 일반적인 시세나 감정가만을 기준으로 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰가를 결정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 정확한 토지 상태를 확인하고, 토지 활용 가능성, 복구 비용, 공유자 협상 가능성, 관련 법규 등을 면밀히 조사해야 합니다.

* 이러한 분석 없이는 예상 입찰가를 제시하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.