나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109889 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 650-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-03-26

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경109889 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 650-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매3계 2024타경109889 | 소재지: 경상남도 김해시 한림면 김해대로1433번길 48 | 감정가: 402,779,200원 | 최저가: 115,485,000원 | 용도: 단독주택

1. 창원지방법원 2024타경109889 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경109889 (1)

소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 650-1

용도: 단독주택

감정가: 402,779,200원

토지면적: 730.00㎡ (약 220.82평)

토지지분: 730㎡ (약 220.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 170.38㎡ (약 51.54평)

건물지분: 170.38㎡ (약 51.54평)

건물 제시외면적: 24.00㎡ (약 7.26평) - (주의: 목록 2. 토지 지상 제시외 건물 매각 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 목록 2. 토지 지상 제시외 건물 매각에서 제외, 목록 2. 토지에 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부가 존재함.

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 한림면 신천리 소재 "신천마을회관" 북측 및 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 중소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 일부는 도로로 이용 중이며, 다른 부분은 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상태는 남동측으로 폭 약 3m의 도로에 접하고 있으며, 일부 토지는 남서측으로 폭 약 3m 도로 및 동측으로 폭 약 2m 농로에 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 법률 규정에 의해 건물 소유자가 토지 사용권을 가지는 권리로, 이는 토지 이용 및 처분에 있어 제약을 발생시킬 수 있습니다. 또한, '목록 2. 토지 지상 제시외 건물 매각에서 제외'라는 주의사항이 명시되어 있습니다. 이는 경매 대상 토지 중 특정 제시외 건물이 매각에서 제외됨을 의미하므로, 해당 건물의 소유권 및 법적 관계를 면밀히 확인해야 합니다. 더불어, '목록 2. 토지에 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로 일부가 존재함'이라는 내용도 토지 이용 계획에 영향을 미칠 수 있는 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 한림면 신천리 지역은 단독주택, 농경지, 중소규모 공장이 혼재하는 농촌 또는 준농촌 지역의 특성을 보입니다. 따라서 전통적인 의미의 상업 시설이나 밀집된 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 서비스 시설이 분포할 가능성이 높습니다. 주변 공장 지대와 농경지의 특성을 고려할 때, 특정 산업 관련 종사자나 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 경량철골구조 기타지붕(준불연판넬) 단층의 단독주택과 경량철골구조 기타지붕(칼라강판) 단층의 창고로 구성되어 있습니다. 단독주택 부분에는 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다. '단독주택 및 부속건물(창고)'로 이용 중이며, 임대 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. 주변에 생활 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 차량으로 이동 가능한 거리에 지역 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 이는 낙찰 후 건물 소유자와의 분쟁 가능성, 토지 사용의 제약, 그리고 건물 철거 등의 복잡한 법적 문제로 이어질 수 있으므로, 사전에 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 관계를 파악하는 것이 필수적입니다. 또한, '제시외 건물'이 매각에서 제외된다는 점은 전체 부동산 이용 계획에 차질을 줄 수 있으며, '건축법상 도로 일부'로 지정된 토지 부분은 개발 행위 등에 제약을 받을 수 있습니다. 지역 특성상 편의 시설 접근성이 다소 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 김해시 한림면의 단독주택 부지로, 주변 환경과 토지 이용 현황을 고려할 때 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 일부 제시외 건물의 매각 제외 및 토지의 일부가 도로로 지정된 점 등 복잡한 법적, 물리적 제약 사항들이 있습니다. 이러한 점들로 인해 일반적인 부동산 투자와는 다른 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제를 명확히 해결하거나, 해당 권리관계를 활용할 수 있는 방안이 있다면 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 계획관리지역, 자연취락지구 등 토지 이용 계획상 용도 지역은 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 주변의 농경지 및 공장지대의 특성을 고려하여, 지역 수요에 맞는 활용 방안을 모색하는 것이 중요합니다. 정확한 현장 답사를 통해 건물의 상태, 제시외 건물의 실체, 그리고 주변 혐오시설 유무 등을 반드시 재확인하는 것이 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매3계