나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20802 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 송학동 소재 “익산더샵아파트” 남동측 인근에
위치하는 구분건물[송학크레지움캐슬 제104동 제17층 제1702호]로서, 주위는 아파트,
단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근으로 시내권 간선도로 및 버스
승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 17층 1702호로서,
외벽 : 몰탈위페인트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 새시창 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급ㆍ배수설비 되어 있으며, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및
소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보 등) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 평지의 토지로서 조사일 현재 ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 25미터, 서측, 남측 및 북측으로 폭 약 6~8미터 내외의 도로와
각각 접하며, 동측 도로를 통해 주 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,대로3류(폭 25m~30m)(2024-06-21)
(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(저촉),가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20802 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 17층 1702호

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 47.49㎡ (약 14.37평)

토지 지분: 47.4901㎡ (약 14.37평)

건물 면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

건물 지분: 84.9502㎡ (약 25.70평)

1.3. 건물 정보

건축 연도: 2022년 9월 29일 사용 승인

층수: 총 22층 중 17층

구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

마감: 외벽 몰탈 위 페인트, 내벽 벽지 및 타일, 창호 새시

1.4. 경매 정보

감정가: 315,000,000원

공동 담보 물건

특이사항: 공동 담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 전북특별자치도 익산시 송학동에 위치한 송학크레지움캐슬 아파트 104동 17층 1702호입니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

인근에 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 도로와 접하고 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기 (2022.10.18): 호림주택주식회사

근저당 (2022.10.18): 우리은행 (120,000,000원) - 말소기준권리

근저당 (2023.12.12): 김영신 (200,000,000원) - 말소

주택임차권 (2024.10.04 접수, 2022.11.04 전입, 2023.11.03 확정): 윤진상 (249,500,000원) - 말소

강제경매 (2025.04.21): 주택도시보증공사 (249,500,000원) - 말소

등기부채권 총액: 569,500,000원

3.2. 임차인 분석

임차인: 윤 (윤진상)

보증금: 249,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 04일

확정일자: 2023년 11월 03일

배당신고일자: 2024년 10월 04일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

3.3. 말소 기준 권리

2022년 10월 18일자 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

대형 마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 개발 현황

2022년 9월 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 최근에 개발된 지역입니다.

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 익산서동초등학교, 익산서명중학교, 익산고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

우석대학교 익산캠퍼스도 가까이에 있습니다.

5.3. 의료시설

익산시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능하며, 생활권 내에서 접근 가능한 의료시설이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 리스크

본 건의 임차인 윤 은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이나 추가 협상이 발생할 가능성은 상존합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 지역 내 아파트 공급 물량 증가 등은 시세에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 법적/행정적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접하거나 저촉되는 사항이 있습니다.

이는 건축 행위 등에 일부 제약을 줄 수 있으나, 아파트 용도에는 큰 문제가 되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부 상 권리관계가 명확하며, 말소기준 권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가와 실제 거래가 간의 차이가 존재하는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

임차인의 대항력이 없는 점은 명도 부담을 줄여주지만, 명도 과정에서의 원활한 진행을 위한 사전 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2022년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 교통 접근성이 양호하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 등기부 상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 최근 실거래가 수준에서 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 315,000,000원

최근 실거래가 (2026년 6월 8일, 16층): 235,000,000원

최근 전세가 시세: 229,000,000원 ~ 253,000,000원

인수되는 보증금이 0원이고, 최근 실거래가가 235,000,000원으로 확인된 점을 감안할 때, 본 건(17층)의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 기준으로 책정하는 것이 합리적입니다. 다만, 경매 특성상 경쟁이 치열할 경우 시세보다 다소 높게 형성될 수도 있습니다.

보수적인 접근과 시장 상황을 고려하여, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 최근 실거래가에 약간의 프리미엄을 더하고, 감정가와의 격차를 고려한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.