나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20771 [1] 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 2층206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라북도 군산시 미룡동 소재 '용문초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이
소재하는 아파트단지지대임.

교통상황

대상물건으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제102동 제2층 제206호로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비가 되어 있으며, 공용승강기설비, 소화전설비, 지하주
차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, ""아파트부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10미터 왕복 2차선의 정문 및 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

71번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-09-16), 소로2류(폭 8m~10m)(2022-09-16)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(686)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-27)(모든
축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세움아이 유치원) <교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 현황

사건번호: 군산지원 2025타경20771 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미룡동 71 금광베네스타 102동 2층206호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 64.31㎡ (약 19.45평)

건물면적: 130.82㎡ (약 39.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 최저입찰가

감정가: 284,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 아파트 단지 개요

대상물건은 전라북도 군산시 미룡동 소재 '용문초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가 등이 소재하는 아파트단지지대임.

아파트명: 미룡금광베네스타

사용승인일: 2008년 12월 30일 (준공 후 약 18년 경과)

최고층: 20층 (해당 물건은 2층)

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

북측으로 폭 약 10미터 왕복 2차선의 정문 및 서측으로 폭 약 7미터의 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입함.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요 및 채권자

사건번호: 군산지원 2025타경20771 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드주식회사 (현OOOOOOOO)

3.2. 임차인 현황 및 대항력 유무

임차인: 석원산업개발주식회사

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 2025-04-25

대항력: 없음

3.3. 등기부 현황 및 말소기준 권리

말소기준권리: 을8, 2024-01-22, 전세권설정, 석원산업개발주식회사, 240,000,000원.

매각으로 인해 말소될 권리:

* 소유권이전(신탁등기말소) (갑7, 2011-04-22)

* 소유권이전(매매) (갑8, 2011-04-22)

* 전세권설정 (을8, 2024-01-22) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑17, 2025-04-18)

* 가압류 (갑18, 2025-06-09)

등기부채권 총액: 270,646,651원

3.4. 인수되는 권리 분석

임차인 석원산업개발주식회사는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

아파트단지 내 상가 및 주변 상가들이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. '용문초등학교'가 인근에 위치합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 주차 현황

아파트 총 세대수: 950세대 (8개 동)

총 주차대수: 301대 (세대당 약 0.32대로 주차 공간이 다소 부족한 편입니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 설비

건물 구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 20층 중 2층

내부 마감: 외벽 - 몰탈위페인팅, 내벽 - 벽지 및 타일, 창호 - 새시창.

기본 설비: 기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 공용승강기, 소화전, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

교육 시설: '용문초등학교' 인근 위치. 교육환경보호구역 (세움아이 유치원), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

기타 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내 복리시설로 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항

임차인 석원산업개발주식회사는 대항력이 없으나, 보증금 240,000,000원 전액이 임차인 정보에 명시되어 있습니다. 배당신고일자가 2025-04-25로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 관련 당사자와의 소통이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도 및 주차 문제

2008년 준공으로 건물 노후도가 약 18년 경과되었습니다.

세대 당 주차 대수가 0.32대로, 차량 보유 대수가 많은 경우 주차에 불편함이 예상됩니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한사항

* 71번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-09-16), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(2024-12-27): 모든 축종 사육 제한 구역에 포함됩니다.

* 교육환경보호구역 (세움아이 유치원) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 군산시 미룡동에 위치한 금광베네스타 아파트 102동 2층 206호로, 총 8개 동 950세대로 이루어진 대단지 아파트입니다. '용문초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 상가 밀집 지역으로 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리합니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준 권리보다 늦은 권리가 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없으나, 전세권자로 등기된 임차인이 존재합니다. 다만, 임차인은 대항력이 없어 명도에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 입지: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 말소 기준 권리보다 늦은 권리 없음: 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가 가능성: 최근 실거래가 대비 감정가가 시세에 부합하거나 다소 낮을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 284,000,000원이며, 건물 면적은 130.82㎡(약 39.57평)입니다. 최근 유사 면적(113.52㎡)의 실거래가가 247,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 면적을 고려한 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

현재 인수되는 권리가 없는 상황이므로, 감정가 대비 80~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 241,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.