나이스옥션 법원경매 군산 2025타경374 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3559-10 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경374 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3559-10 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경374
• 주소: 전북특별자치도 군산시 칠성6길 122 미래기업
• 용도: 근린시설

군산지원 경매2계 2025타경374 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 칠성6길 122 미래기업 | 감정가: 90,209,200원 | 최저가: 30,941,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 개요 및 특징 분석

1.1. 기본 정보

본 물건은 전북특별자치도 군산시 산북동에 소재한 근린생활시설로, 토지/건물 일괄매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

사건번호는 군산지원 2025타경374 (1)이며, 소유자 및 채무자가 동일인(한OO)으로 비교적 단순한 권리관계로 보입니다.

채권자는 주OOOOOOOO이며, 최초 감정가는 90,209,200원입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 139.10㎡ (약 42.08평)이며, 건물 면적은 49.44㎡ (약 14.96평)입니다.

추가적으로 제시외 건물 면적 51.80㎡ (약 15.67평)이 포함되어 있습니다.

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물(㉠)이 매각 대상에 포함됩니다.

주의할 점은 목록(2) 건물의 부속건물인 단층화장실이 감정 결과 '멸실' 상태인 것으로 확인되어, 현황과 공부의 일치 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 산북동 소재 "산북초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서, 주거 및 소규모 근린생활시설 용도로 양호한 입지입니다.

2.2. 교통상황 및 도로

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 무난합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 정방형 평지의 토지로서, 공부상 용도는 근린생활시설이나 조사일 현재 "주거기타"로 이용 중입니다.

건물(일련번호 2-1)은 경량철골조 칼리쉬트지붕 단층으로, 외벽은 샌드위치판넬, 내벽은 벽지 및 장판 마감입니다.

현재 이용상태는 "사무소 및 창고"로 확인되어, 현황(주거기타)과 공부(근린생활시설), 그리고 감정서상의 이용상태(사무소 및 창고)가 혼재되어 있으므로, 현장 확인 및 명도 시 주의가 필요합니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하며 채권자가 명확하여 권리관계는 복잡하지 않습니다.

낙찰 후 소유권 이전 및 말소기준권리 정리에는 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 "미상"입니다.

이는 임차인이 존재할 수 있으며, 배당요구 및 대항력 유무에 따라 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장조사 및 점유자 확인이 필수적입니다.

3.3. 법적 제한 상태

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

제2종일반주거지역은 건폐율 및 용적률 제한을 받으나, 건축물 신축 및 개축 시 주거 용도 중심으로 활용하기에 적합합니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 건축행위에 제한이 적으며, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)입니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권분석

물건 소재지는 주택지대 내에 위치하므로 대규모 상권보다는 주거 밀착형 근린생활시설(사무소, 창고, 소매점 등) 용도로의 활용이 적합합니다.

"주거기타"로 이용 중인 현황을 고려할 때, 소규모 주택이나 다용도 사무실 겸 창고로의 수요가 예상됩니다.

4.2. 생활정보

산북초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

정비된 주택지대이며, 간선도로 및 버스 승강장이 가까워 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 갖추고 있습니다.

4.3. 혐오시설

주변 지역을 검색한 결과, 본 물건에 영향을 미칠 만한 특이 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 투자 판단 및 리스크

5.1. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 점유자 현황 확인이 최우선 리스크 관리 사항입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 부담이 커집니다.

2. 실제 사용 현황과 공부의 차이: 근린생활시설 용도이지만 주거용으로 사용 중일 수 있어, 향후 용도 변경 및 이행강제금 발생 가능성을 검토해야 합니다.

3. 제시외 건물 및 멸실 상태: 제시외 건물(㉠)의 적법성 및 목록(2) 부속건물(단층화장실)의 멸실에 따른 건축물대장 정리 필요성이 발생할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

1. 토지/건물 일괄매각으로 권리 관계가 단순합니다.

2. 제2종일반주거지역 내 정방형 평지 토지로, 주거 또는 근린생활시설(사무소/창고)로의 활용도가 높습니다.

3. '산북초등학교' 인근의 정비된 주택지대 내 입지로, 실수요자를 확보하기에 유리합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 제2종일반주거지역 내의 소규모 근린생활시설로, 현재 주거 기타 및 사무소/창고 등으로 다용도로 활용되는 것으로 파악됩니다.

최초 감정가가 비교적 낮고 토지면적(약 42평) 대비 건물면적(약 15평)과 제시외 건물(약 16평)이 포함되어 있어, 토지 가치와 활용 가치 모두를 고려할 때 경쟁력이 있습니다.

다만, 임대관계 미상에 따른 명도 리스크와 실제 사용 현황과 공부의 차이에 따른 용도 리스크를 철저히 분석한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직합니다. 낙찰 후 리모델링을 통해 소형 주택 또는 주거 겸 사무실/창고로 활용한다면 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

군산지원 경매2계