나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8353 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층405호 교육연구시설 경매

매각기일: 2026-01-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8353 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층405호 교육연구시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매10계 2022타경8353 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층405호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 209,000,000원 | 최저가: 24,589,000원 | 용도: 교육연구시설

1. 울산지방법원 2022타경8353 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 울산지방법원 2022타경8353 (1)

- 소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층405호

- 용도: 교육연구시설 (학원)

- 감정가: 209,000,000원

- 토지면적: 40.85㎡ (약 12.36평)

- 건물면적: 87.00㎡ (약 26.32평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 소유자/채무자: 이OO

- 채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

- 본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 '강동초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

- 주위 환경은 근린생활시설, 공동주택, 상업나지 등으로 형성되어 있습니다.

- 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

- 외부 가로망 상태 또한 양호한 편입니다.

- 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구)으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있어 개발 잠재력이 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

- 본 물건은 소유자 겸 채무자인 이OO의 임의경매로 진행됩니다.

- 채권자는 '울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다.

- 특이사항으로 유동화 물건입니다.

- 주의사항 1, 2에 따르면, 대지권의 목적인 토지가 도시개발사업으로 구획정리 완료되어 지번이 변경(산하동 995-14, 995-15)되었고, 이에 따라 산하동 995-14 토지의 대지권 비율이 234분의 9.3178로 변경되었습니다.

- 주의사항 4에 따라, 대지권의 목적인 토지 중 산하동 995-14에 별도 등기(갑구 5번 압류 등기)가 존재합니다. 이는 추가적인 권리 관계 확인이 필요함을 시사합니다.

- 공부상 하자나 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 상권분석

- 본건이 위치한 산하동 지역은 강동관광단지 및 주거단지와 인접하여 배후수요가 풍부한 지역입니다.

- '강동초등학교' 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

- 학원이나 교육 관련 시설의 입지로는 주변의 학생들을 대상으로 한 영업이 가능할 것으로 보입니다.

- 주변 상업시설 및 주거시설과의 연계를 통해 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

- '강동초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

- 공동주택 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

- 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 편리하여 생활 및 이동이 편리한 환경입니다.

- 강동해변 등 관광자원과의 접근성도 고려해볼 만합니다.

- 주변 지역 탐색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

- 주의사항 3에 명시된 바와 같이, 건물 외벽 마감 부분 일부 파손이 확인되었습니다. 감정평가서상으로는 미미한 영향으로 사료된다고 하였으나, 실제 상태 확인 및 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

- 주의사항 4에 따른 토지상의 별도 압류 등기는 권리 관계를 복잡하게 할 수 있으며, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리에 영향을 줄 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

- 유동화 물건이라는 점은 매각 과정이나 이후 소유권 이전 절차에 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

- 임대 관계가 미상으로, 현재 임차인이 있을 경우 명도에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

- 본건 울산지방법원 2022타경8353 (1) 물건은 교육연구시설로 활용 가능한 구분건물입니다.

- '강동초등학교' 인근의 입지 조건과 주변 주거 및 상업시설과의 연계를 통해 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

- 다만, 건물 외벽 일부 파손, 토지상의 별도 압류 등기, 유동화 물건이라는 특이사항은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 리스크 요소입니다.

- 토지 지분율 변경 및 지번 변경 등의 사항은 토지 소유 관계 및 대지권 비율에 대한 명확한 이해를 요구합니다.

1.8. 투자 포인트

- '강동초등학교' 인근의 교육 환경과 배후 주거단지를 바탕으로 한 교육시설(학원)로서의 잠재력.

- 도시개발구역 및 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

- 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대.

- 본건의 권리 관계 및 물건 상태를 철저히 파악하여 리스크를 최소화한다면, 장기적인 관점에서 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매10계