나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101341 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 993-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 도시철도 1호선 ""괴정역"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 도시철도 1호선 괴정역 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 3m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22)

제시목록 외의 물건

감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외벽 : 몰탈위 시멘트, 페인팅, 크링카 타일 마감 등,
내벽 : 벽지 마감, 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

1층 ~ 3층 : 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""7. 그 밖의 사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함
-목록 1번 1~3층 각 주택으로 이용중임.
-목록 2번 단독주택 부지로 이용중이며, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101341 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 993-2

용도: 단독주택 (건축물대장상 '단독주택(4가구)')

감정가: 453,605,860 원

토지면적: 162.00㎡ (약 49평)

건물면적: 236.42㎡ (약 71.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금으로 추정)

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치하며, 도시철도 1호선 괴정역 북측 인근에 자리하고 있습니다. 부근은 단독주택, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 괴정역을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 토지는 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로가 접해 있습니다. 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 설정되어 있으며, 말소기준권리(을3, 2022-03-07, 근저당권, 박동근, 150,000,000원)보다 선순위 또는 후순위 권리들이 존재합니다.

현재 등기부상 압류 및 가압류, 강제경매 기록 다수가 말소된 상태로 확인되나, 이는 경매 절차 진행 과정에서 정리되었을 가능성이 높습니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 근저당권 (2022-03-07, 150,000,000원)

* 압류/가압류: 금정세무서장, 신용보증기금, 부산신용보증재단, 부산진구, 사하구 등 다수 (모두 말소)

* 강제경매: 신용보증기금 (2025-04-18), 양미숙 (2025-07-16) 등 (모두 말소)

본건의 가장 큰 권리분석상의 특징은 대항력있는 임차인이 다수 존재한다는 점입니다.

* 임차인: 신 (보증금 0원, 전입 2017-01-04)

* 임차인: 양 (보증금 110,000,000원, 전입 2017-07-04, 확정 2017-07-04, 배당신고 2025-05-23)

* 임차인: 정 (보증금 87,000,000원, 전입 2017-06-14, 확정 2017-05-19, 배당신고 2025-06-20)

* 임차인: 한 (보증금 0원, 전입 2014-05-29)

총 인수 예상 보증금은 197,000,000원 입니다. 임차인 양 과 정 은 배당 신고를 하였으나, 최종 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전 임차인 현황 및 배당 결과 등을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴정동 일대는 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 함께 근린생활시설이 공존하는 일반적인 주거지역입니다. 괴정역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 제공된 정보만으로는 특정 상권의 활성화 정도나 업종 분포 등에 대한 상세한 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 괴정역이 인근에 위치하여 부산 시내 이동이 편리합니다. 주요 도로 접근성이 양호하며, 버스 노선도 다양하게 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 괴정역 주변으로 은행, 병원, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 단독주택 밀집 지역과 상업지역이 혼합되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 시설: 인근에 괴정초등학교, 사하중학교 등이 소재하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 총 197,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 재정적 부담이 발생합니다.

* 중복사건: '중복사건'이라는 표기는 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 진행되었거나 진행 중일 수 있음을 시사하며, 이는 권리 관계의 복잡성을 야기하고 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물: 9.30㎡의 제시외 건물이 있으며, 이는 일괄매각 대상에 포함되어 있으나, 그 활용도나 법적 문제 여부를 추가 확인해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 추가 조사 결과, 본건 물건지 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 지역 특성상 예상치 못한 시설이 존재할 가능성은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 지하철 1호선 괴정역 인근에 위치한 3층 단독주택으로, 현재 4가구로 이용되고 있어 다수의 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다. 역세권의 입지적 장점과 생활 편의시설 접근성이 우수하나, 197,000,000원의 인수 보증금 부담을 가진 대항력있는 임차인이 존재하고 '중복사건'이라는 특이사항이 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 설정, 명도 절차, 미배당 보증금 인수 여부 등을 철저히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 괴정역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 역세권 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 다세대 이용: 단독주택 건물 내 4가구로 이용 중인 점은 임대 수익 확보에 유리하며, 개별 주택으로 재분할 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 제시된 감정가와 주변 시세 비교 시, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있으며, 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 453,605,860원 대비, 대항력있는 임차인 인수 보증금 197,000,000원이라는 큰 부담이 존재합니다. 또한, 유사 면적의 최근 실거래가(JSON 데이터 분석 결과, m²당 약 234만원 ~ 436만원 범위)를 고려할 때, 본 건의 감정가는 보수적으로 책정되었을 가능성도 있습니다.

그러나 임차인 인수 보증금이라는 실질적인 추가 비용 발생 가능성을 감안하면, 보수적인 접근이 필수적입니다. '인수 보증금'을 제외하고 계산한다는 원칙에 따라, 물건 자체의 가치에 기반한 입찰가를 산정하되, 인수 보증금은 별도 고려 사항으로 두었습니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 보수적 접근 시: 350,000,000원 ~ 400,000,000원

이는 감정가의 약 77% ~ 88% 수준으로, 임차인 인수 보증금(197,000,000원)을 고려할 때, 총 지출 비용이 감정가를 초과하지 않는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 함을 시사합니다.

투자 결정 시에는 반드시 임차인과의 협상 가능성, 명도 비용, 향후 예상 임대 수익, 그리고 예상되는 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금 + 기타 부대 비용)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.