나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1413 [1] 부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 13층1410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 부산광역시 서구노인복지관 남동측 인근에
위치하는 송도혜성비치타운 1동 13층 1410호로서, 주위는 공동주택, 단독주택,
송도해수욕장 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통사정은
보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 1동 15층 건물내 13층 1410호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감 등,
창 호 : 샷시창호.

이용상태

공동주택(아파트) 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 아파트부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약7미터 내외 폭의 도로에 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
중로3류(폭 12m~15m)(폭원(12M~34M))(접합),
<추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1413 (1)

부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 13층1410호

아파트

121,000,000원

토지면적: 26.30㎡ (약 7.95평)

토지지분: 26.3㎡ (약 7.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.30㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.3㎡ (약 17.94평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 재매각

주의사항: 재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

사용승인일: 1993년 4월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 암남동 소재 부산광역시 서구노인복지관 남동측 인근에 위치하는 송도혜성비치타운 1동 13층 1410호입니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 송도해수욕장 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 약 7미터 내외 폭의 도로에 접하며, 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1413 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

3.2. 권리 현황

* 소유권 이전: 이수호 (1997-05-08), 오말득 (2000-12-18)

* 근저당권: 부산은행 (2014-10-16 접수, 90,000,000원). 본 건의 말소기준권리입니다.

* 압류: 서구(부산광역시) (2022-05-12 접수, 말소)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (2025-04-22 접수, 78,268,011원). 본 경매 사건의 근거가 됩니다.

* 등기부채권 총액: 90,000,000원

3.3. 말소기준권리

2014년 10월 16일자 부산은행 근저당권이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 관련 주의가 필요합니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

송도해수욕장이 인근에 있으며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

4.2. 건물 이용 상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

4.3. 특수물건 정보

본 건은 재매각 물건입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설

송도해수욕장 및 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 부산광역시 서구노인복지관이 인근에 있습니다.

5.3. 단지 정보

단지명: 송도혜성비치타운

동수: 1동

총 세대수: 150세대

건축년도: 1993년

최고층: 15층

주차대수: 총 95대 (지상 6대, 지하 5대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

이전 경매 절차에서 매수인 미등기 등의 사유로 재매각되는 물건입니다. 입찰 시 보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 거주하고 있는 임차인의 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가 비용 또는 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 건축물대장 정보 불일치 가능성

제공된 아파트 정보와 건축물표제부 요약 정보 간에 사용승인일 등 일부 차이가 발견되었습니다. 이는 해당 정보의 오류이거나, 법적 사실관계와 다를 가능성이 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

부산 서구 암남동에 위치한 송도혜성비치타운 아파트 경매 물건입니다. 송도해수욕장 인근으로 관광 및 레저 활동에 유리하며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리를 중심으로 정리될 것으로 보이나, 재매각 물건이고 임대관계가 미상이므로 철저한 현장 조사와 권리 분석 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 송도 지역은 지속적인 개발 사업과 관광 활성화로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 재매각으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 아파트 전용면적 59.30㎡ 기준으로, 시장의 수요가 꾸준한 중소형 평형대입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일 면적인 59.3㎡의 경우 2026년 4월 11일에 10,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

같은 날짜의 다른 면적(84.96㎡)은 19,000만원, 2026년 3월 5일의 14층 84.96㎡는 18,300만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 121,000,000원이며, 이는 59.3㎡의 최근 실거래가(10,500만원)보다는 높지만, 84.96㎡ 시세보다는 낮은 수준입니다.

최근 실거래가 10,500만원과 감정가 121,000,000원을 종합적으로 고려했을 때, 59.3㎡의 시세는 10,500만원에서 120,000,000원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 재매각 물건이며, 입찰 보증금은 최저매각가격의 20%입니다. (최초 감정가 121,000,000원 기준 보증금 24,200,000원)

최근 실거래가와 감정가를 감안하여, 경쟁 상황 및 물건 상태에 따라 118,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 유찰 횟수, 경쟁자 수 등을 면밀히 분석한 후 최종적으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.