나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101343 [1] 부산광역시 사상구 주례동 166-11 제네시스빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 ""경남정보대학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입
지조건 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선(냉정역)이 소재
하는 등 전반적인 교통사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 5층 건물내 제1층 제101호 외 7개호로서,
외 벽: 타일 붙임 및 인조석, 페인팅 등 마감,
내 벽: 타일 붙임, 벽지, 인테리어 등 마감(추정),
천 장: 벽지 등 마감(추정),
바 닥: 장판 등 마감(추정),
창 호: 새시창호의 구조임.

이용상태

-기호 1) : 집합건축물대장상 용도는 근린생활시설 1개호이나, 현황 다세대주택 2개호로
이용 중임.

-기호 2)~7) : 집합건축물대장상 각 층 다세대주택 2개호이나, 현황 다세대주택 각 층 3개호
로 이용 중임.

-기호 8) : 집합건축물대장상 다세대주택 1개호이나, 현황 다세대주택 4개호로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 공동현관기설비, 보일러설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북향 완경사내 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 로폭 약 18m 내외의 포장도로와 접하며, 남측으로 약 1m 내외의 포장도로와
접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2013-10-08)(경남정보대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016
-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지적재조사사업지구(2025-04-0
2).

공부와의 차이

본건 기호 1)의 공부상 용도는 '근린생활시설 1개호'로 등재되어 있으나, 현황 '다세대주택
2개호'로 이용 중이며, 본건 2층~5층(기호 2)~8))은 공부상 '다세대주택 7개호'로 등재되어
있으나, 리모델링 등 구조 변경하여 현황 '다세대주택 13개호'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 근린생활시설 1개호(101호)로 등재되어 있으나, 현황 다세대주택 2개호(101호, 102호)로 이용중임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101343 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 166-11 제네시스빌 1층101호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 근린생활시설이나 현황 다세대주택)

감정가: 173,000,000원

토지면적: 32.40㎡ (약 9.8평)

토지지분: 32.4㎡ (약 9.8평)

건물면적: 75.29㎡ (약 22.8평)

건물지분: 75.29㎡ (약 22.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 준공년도: 2002년 (사용승인일 기준 추정)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동에 위치하며, "경남정보대학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 2호선 냉정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 약 18m, 남측으로 약 1m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지는 북향의 완경사지 내 사다리형으로, 공동주택(다세대주택) 건물 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 두 곳의 상대보호구역(경남정보대학교, 학교환경위생정화구역), 지적재조사사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 부동산에는 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2018년 6월 5일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을10)입니다.

이외에도 다수의 근저당권, 주택임차권, 압류 등이 설정되었으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 565,000,000원으로 확인됩니다.

현재 파악된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 윤성호

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-21

* 확정일자: 2022-08-02

* 배당신고일자: 2024-08-29

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 보증금 반환 채권을 주장할 수 없으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 주례동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 로얄팰리스 (2017년 준공, 21.372㎡): 2026년 5월 28일, 9,300만원에 거래. (약 435만원/㎡)

- 동양캐슬 (2012년 준공, 16.36㎡): 2026년 6월 15일, 4,050만원에 거래. (약 248만원/㎡)

- 양지하이츠 (2012년 준공, 47.86㎡): 2026년 7월 2일, 10,000만원에 거래. (약 209만원/㎡)

본건 제네시스빌의 건물 준공연도는 2002년으로, 주변 신축 및 비교적 신축 건물들에 비해 연식이 오래되었습니다.

본건의 감정가는 173,000,000원이며, 면적(75.29㎡) 대비 평당가로 환산 시 약 230만원/㎡입니다.

이는 비교적 신축인 로얄팰리스의 평당가보다는 낮으나, 동양캐슬 및 양지하이츠와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

다만, 양지하이츠(47.86㎡)가 1억원에 거래된 점을 감안하면, 본건(75.29㎡)의 감정가(1.73억원)는 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경남정보대학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주택가로서 주변에 상가 시설 및 편의시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

부산도시철도 2호선 냉정역 이용이 가능하여 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치입니다.

집합건축물대장상 본건 101호는 근린생활시설 1개호로 등재되어 있으나, 실제로는 다세대주택 2개호(101호, 102호)로 이용 중입니다.

또한, 건물 전체적으로도 공부상 등재된 호실 수보다 리모델링 등으로 인해 실제 이용 중인 호실 수가 많아(2층~5층은 공부상 7개호이나 현황 13개호, 8층은 공부상 1개호이나 현황 4개호), 이는 향후 법규 위반, 이행강제금 부과, 양성화 문제 등 다양한 법적, 행정적 이슈를 야기할 수 있습니다.

이러한 용도 불일치는 건축물 양성화 절차, 철거 또는 원상복구 명령 등과 같은 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 이는 소유자의 부담으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사상구 주례동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 무난한 편입니다.

다만, 건물 연식이 비교적 오래되었고, 특히 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치 및 내부 호실 수 증가 문제는 심각한 리스크 요인으로 작용합니다.

이러한 불법 건축물 또는 용도 위반 사항은 향후 법적 문제 발생 시 상당한 부담이 될 수 있으므로, 사전에 면밀한 검토와 대책 마련이 필요합니다.

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

- 부산 사상구 주례동이라는 입지 조건

- 대중교통 이용이 편리한 교통망

- 다세대주택으로서의 주거 가치 (단, 용도 불일치 문제 해결 필요)

- 임차인 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함 (대항력 없음)

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 1억 7,300만원으로 책정되어 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연식의 건물(2012년 준공)은 209만원~248만원/㎡ 수준에서 거래되고 있습니다.

본건의 감정가(약 230만원/㎡)는 이를 고려할 때 적정 수준으로 보입니다.

그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 내부 호실 수 증가로 인한 법적 리스크, 이행강제금 부과 가능성 등을 고려할 때, 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 리스크를 감안하여 감정가의 75% ~ 80% 수준을 예상 입찰가로 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 129,750,000원 ~ 138,400,000원

권장 입찰가: 약 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.